수원지방법원 2025타경52662. 광주시 목현동 모개미마을3차 301동 4층 401호, 전용 55.82㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 각각 217,000,000원이지만, 등기부에는 임차권자 이태민의 주택임차권이 존재합니다. 임대차보증금은 230,000,000원, 전입·점유개시는 2021.03.30이고, 등기부에 기재된 확정일자는 2021.03.02입니다. 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정일 2025.07.29보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
매각물건명세서도 이 을구 8번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시하고 있습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 잔액을 합친 실질취득액입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 동안에는 낙찰가가 내려가도 인수 잔액이 늘기 때문에, 총 부담은 대략 보증금 230,000,000원 수준에서 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 652-22 모개미마을3차 301동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.82㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김용락 (2021.03.03 매매 · 2021.03.30 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이태민 / 244,339,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.07.29 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.06.18에 이태민 명의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 실제 전입·점유개시는 그보다 훨씬 앞선 2021.03.30입니다. 반면 2025.09.09 하나카드 가압류 23,290,951원은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태민 | 제4층 제401호 55.82㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2021.03.30 | 2021.03.02 | 2025.06.18 | 대항력 有 | 배당 반영 없음 | 미변제 잔액 인수 |
② 가격 판단 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.30억
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 217,000,000원이 아니라 임차보증금 230,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 동안에는 낙찰가 하락분만큼 인수할 미변제 잔액이 늘어납니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 실질취득은 약 230,000,000원으로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 잔액 근사 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 217,000,000원 | 약 13,000,000원 | 약 230,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 173,600,000원 | 약 56,400,000원 | 약 230,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,880,000원 | 약 91,120,000원 | 약 230,000,000원 |
소유자 김용락의 2021년 거래가액 역시 230,000,000원으로 등기되어 있습니다. 다만 이는 과거 취득가일 뿐 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 최근 비교 가능한 동일 면적 실거래 근거가 없어 현재 실질취득 2.30억이 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 인수 · 임차인 이태민 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 이태민 | 244,339,726원 | 213,162,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 23,290,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 총 채권청구액 267,630,677원 중 213,162,000원이 배당되고, 미배당은 54,468,677원입니다. 임차권자와 신청채권자가 동일한 이태민이므로 두 청구를 서로 독립된 매수인 부담으로 단순 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 매각물건명세서상 선순위 임차권의 미변제 잔액 인수 가능성은 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 모개미마을3차 301동은 2013.12.27 사용승인된 8세대 규모입니다.
- 입지. 광주시 목현동 모개미마을 내에 위치하고, 주위에는 다세대주택·점포주택·근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 596,000원/㎡입니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 계산. 217,000,000원에 낙찰받더라도 선순위 보증금 미변제 잔액을 합쳐 약 230,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 금지. 1회 유찰 173,600,000원, 2회 유찰 138,880,000원으로 내려가도 보증금 인수잔액이 커져 총 부담은 약 230,000,000원에 머뭅니다.
- 이태민 청구관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 집행권원과 청구금액 244,339,726원의 성격을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당으로 얼마가 실제 변제되고 어떤 잔액이 남아 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인의 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총 부담은 내려가지 않는다”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 신건 2.17억, 1회 유찰 1.736억, 2회 유찰 1.3888억이라는 표면가격입니다. 선순위 대항력 임차인 이태민의 보증금이 230,000,000원이므로, 보증금이 매각대금에서 전액 변제되지 않는 구조가 유지되는 한 낮아진 낙찰가만큼 인수잔액이 커집니다. 결과적으로 실질취득은 약 230,000,000원에 고정됩니다.
후순위 하나카드 가압류가 소멸한다는 사실은 이 핵심 위험을 상쇄하지 못합니다. 최근 실거래를 근거로 실질취득 2.30억이 싸다고 확인할 자료도 없어 가격 가점 역시 어렵습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일인이라는 관계도 원본 확인이 필요합니다. 이 물건은 유찰을 기다려 싸게 사는 유형이 아니라, 선순위 임차권의 실제 변제·승계 구조가 해소되는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
