수원지방법원 2025타경52670. 경기도 광주시 양벌동 신여명아트빌 에이동 4층 402호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 공동주택(다세대주택)으로 확인됩니다. 현재 소유자는 정점님이며, 등기상 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2015.11.27. 설정된 중원새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 정수성은 2024.10.25. 전입했습니다. 말소기준일인 2015.11.27.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 이상 현재 자료 기준 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며 예상 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52670 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 471-12 신여명아트빌 에이 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 마루들길150번길 23-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 55.52㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 정점님 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 119,712,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부상 과거 분당신용협동조합 근저당 130,000,000원과 강동수산새마을금고 근저당 156,000,000원 등은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 말소기준권리는 2015.11.27. 중원새마을금고 근저당 39,000,000원이며, 2025.08.04. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수성 | 2024.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
동일 면적 55.52㎡의 확인된 실거래는 2024.10, 1층 117,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 117,000,000원으로 계산되어 있으며, 신건 최저가 142,000,000원은 이 금액의 121.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 55.52㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.52㎡ | 1건 | 117,000,000원 |
거래 표본은 1건뿐이므로 시세 판단의 폭은 좁습니다. 그럼에도 현재 확인 가능한 최신 거래와 최근 평균 모두 117,000,000원이고, 최저가가 그보다 25,000,000원 높습니다. 따라서 신건 단계에서 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 2. 근저당 · 중원새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,212,000원 |
예상배당 계산상 중원새마을금고 근저당 39,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 100,212,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양벌대교 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 4M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 토지면적은 243.0㎡, 공시지가는 583,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·특별대책지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 신여명아트빌A동은 총 8세대이고 동일 면적 확인 거래가 1건이어서, 가격 비교 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 142,000,000원은 확인된 최근 실거래 117,000,000원의 121.4%입니다. 신건 가격 자체를 할인 가격으로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 113,600,000원, 2회 유찰 시 90,880,000원으로 계산되어 있습니다. 회차별로 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 점유자 확인. 정수성의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 명세서에서 확인하세요.
- 소규모 다세대. 총 8세대이고 실거래 표본이 적으므로 낙찰 후 매도 시점의 환금성과 가격 변동을 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2015.11.27. 중원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 점유자 정수성의 2024.10.25. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 142,000,000원은 확인된 최근 실거래 117,000,000원의 121.4%입니다. 게다가 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 거래도 1건뿐이므로 환금성과 시세 오차를 보수적으로 보는 편이 맞습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 경계. 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
