수원지방법원 2025타경52693. 광주시 회덕동의 다세대주택, 등기상 제1동 4층 401호입니다. 공부상 제1동이지만 현황에서는 럭키타운 107동 명칭을 사용하고 있습니다. 현재 소유자는 유호담이며 2022.06.20 매매로 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 권리분석의 핵심은 등기부상 가장 먼저 남아 있는 담보권이 아니라 2023.08.28 부천시 압류가 말소기준권리로 선언돼 있다는 점과, 그보다 앞서 전입한 임차인 김창호의 대항력입니다.
김창호의 전입신고는 2022.06.07, 확정일자는 2022.04.26, 점유개시는 2022.06.03이고 임차보증금은 240,000,000원입니다. 따라서 일반적인 계산만 적용하면 현재 최저가 215,000,000원으로는 보증금을 전부 배당할 수 없어 부족분이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52693 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 242-31 제1동 4층 401호 · 도로명 경기도 광주시 회덕길 19-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.45㎡ · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 현황 명칭 | 공부상 제1동 · 현황은 럭키타운 107동 |
| 소유자 | 유호담 · 2022.06.20 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.08.28 부천시 압류입니다. 이후 2024.06.07 주택임차권, 2025.07.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.02.06 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김창호의 전입일 2022.06.07은 말소기준보다 앞서므로 등기 자체의 소멸 여부와 별개로 대항력에 따른 보증금 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 28,810,000원 인수, 확약 반영 시 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 결론 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.06.07 2022.04.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 별도 승계행 없음 | 실질 인수 0원 |
확약은 김창호 임차인에게 적용되는 내용입니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김창호 1명이며 별도의 보증기관 승계 중복 임차인 행은 없습니다. 따라서 확약 밖의 다른 임차인 인수 위험은 현재 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 215,000,000원은 최근 시세보다 높다
럭키타운(107동)은 총 8세대, 사용승인일은 2013.05.02입니다. 비교 대상 면적은 59.45㎡이며 최근 거래는 4건입니다. 전체 4건 평균은 205,350,000원이지만 가격 판단에서는 과거 240,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 195,700,000원과 최신 거래 176,400,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 59.45㎡ | 4 | 176,400,000원 |
| 2025.02 | 59.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 59.45㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 59.45㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.45㎡ | 2건 | 195,700,000원 |
현재 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.9%입니다. 더구나 최신 거래는 176,400,000원이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -9.0%입니다. 따라서 전체 평균 205,350,000원만 보고 “감정가와 비슷하다”고 해석하면 안 됩니다. 최근 시장 기준으로는 신건 가격이 시세 이상이고 하락 추세까지 겹쳐 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 김창호 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차보증금 부족분은 28,810,000원입니다. 일반적인 대항력 인수 계산에서는 이 금액이 매수인 인수액으로 잡히지만, 김창호에 대한 2026.05.04 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 3,810,000원으로 추정되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 215,000,000원 | 28,810,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,000,000원 | 71,208,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 137,600,000원 | 105,126,400원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 총 취득부담이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건은 그 핵심 위험이 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 해소됐기 때문에 유찰 시 실제 매수인의 취득부담은 매각가 자체를 중심으로 볼 수 있습니다. 다만 현재 회차에서는 그 매각가 자체가 최근 시세보다 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 회덕동 도시농업체험관 남동측 근거리에 위치하며, 단독주택·다세대주택·공장·창고·점포·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 대지 530.0㎡, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 772,600원/㎡입니다.
- 규모. 럭키타운(107동)은 8세대이며 2013.05.02 준공, 비교 가능한 실거래는 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 결론을 바꾸는 핵심 서류는 2026.05.04 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 원문 문구와 적용 대상이 김창호 임차인임을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 전액을 변제받지 못하더라도 말소해 주겠다는 확약이므로 매각 이후 실제 말소 절차가 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 215,000,000원은 최근12개월 평균 195,700,000원의 109.9%이고 최신 거래 176,400,000원보다 높습니다. 신건에서 시세보다 싸다는 전제는 성립하지 않습니다.
- 하락 추세. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -9.0%이므로 과거 240,000,000원 거래나 전체 평균 205,350,000원만으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 동 표기 확인. 공부상 제1동이나 현황은 럭키타운 107동 명칭을 사용 중이므로 현장 확인 시 호수·동 식별을 정확히 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 걷어냈지만, 가격은 아직 비싸다
이 물건은 처음 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있어 신건 낙찰 시 28,810,000원을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형으로 보입니다. 그러나 2026.05.04 제출된 확약으로 김창호가 대항력을 포기하고, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 실질 인수는 0원으로 보는 것이 데이터와 맞습니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액은 최저가와 같은 215,000,000원이고, 이는 최근12개월 평균 195,700,000원의 109.9%입니다. 최신 거래는 176,400,000원, 최근 추세는 -9.0%입니다. 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 크게 해소됐지만 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 확약 유효성의 원본 확인과 최근 시세보다 충분히 낮아지는 매각가격을 기다릴 수 있느냐입니다.
