수원지방법원 2025타경52744. 광주시 초월읍 지월리 엠제이하우스 104동 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 김은수이며, 2017.05.15 소유권을 이전받았습니다. 최초 한국양계축산업협동조합 근저당은 2020.01.20 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 신한은행 채권최고액 129,800,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이 근저당은 2025.04.18 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.08.07 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 현대카드 가압류와 국세 압류가 등기돼 있지만 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로, 등기만 보고 점유·임차관계까지 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52744 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 767-3 엠제이하우스 104동 2층203호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 초월읍 설월길 52-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김은수 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 105,731,019원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.05.15 설정된 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 151,200,000원 근저당은 2020.01.20 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 기준점은 같은 날 새로 설정된 신한은행 근저당 129,800,000원입니다. 이후 현대카드 가압류 5,279,950원, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 207,000,000원이 싸다는 근거는 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않아 감정가 207,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 하지만 같은 단지의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 신건 가격에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
MJ하우스 104동은 11세대, 준공일은 2017.04.13입니다. 소규모 다세대는 개별 호수의 상태와 실제 거래사례 확인이 가격 판단에 특히 중요하므로, 현 회차에서는 권리보다 시세 검증이 입찰가 결정의 병목입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 135,079,950원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 135,079,950원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 5,254,670원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,698,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 129,800,000원 | 129,800,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,279,950원 | 5,279,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,222,050원 |
현재 회차에서는 채권자 배당 부족액이 0원이고 소유자 잔여액이 68,222,050원입니다. 국세 압류의 금액은 확인되지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 203호입니다.
- 주위환경. 지월3리 마을회관 북동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 북서측 일부가 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 402,400원/㎡, 토지면적은 723.0㎡입니다. 평탄하게 조성된 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. MJ하우스 104동은 11세대 규모로, 실거래 비교값이 확인되지 않아 매도 가능 가격은 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하고, 보증금·전입일·확정일자가 있는 점유자가 있는지 입찰 전 재점검해야 합니다.
- 시세 확인. 신건 최저가 207,000,000원을 주변 동일·유사 다세대의 실제 거래가와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.01.20 신한은행 근저당과 2025.04.18 한국주택금융공사로의 권리이전 관계를 등기 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2025.01.03 국세 압류가 등기돼 있으므로 조세채권의 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 207,000,000원, 1회 유찰 165,600,000원, 2회 유찰 132,480,000원 시나리오를 기준으로 입찰 자금과 낙찰 후 비용을 각각 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘가격과 점유’가 남아 있다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.20 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 현대카드 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이것만으로 바로 입찰하기에는 두 가지가 남습니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상이라 실제 점유를 다시 확인해야 합니다. 둘째, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 207,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”이라는 장점보다, 실제 점유와 현장 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단을 좌우합니다.
