수원지방법원 2025타경52769. 하남시 망월동 현대클러스터한강미사3차 6층 비에이06-0030호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 2022년 11월 3일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 366,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드와 서울신용보증재단 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 말소기준권리 뒤에 붙은 권리보다 말소기준보다 앞선 별도 권리입니다. 매각물건명세서에는 2022.10.13. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적혀 있습니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 인수액 0원’은 금전상 인수액을 뜻할 뿐, 권리 부담까지 없다는 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 6층 비에이06-0030호 |
| 물건 용도 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 이연범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 339,961,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 2022.10.17. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상10층 중 6층 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 권리를 분리해야 한다
말소기준은 2022.11.03. 국민은행 근저당권입니다. 이후의 삼성카드 가압류 35,860,174원, 서울신용보증재단 가압류 29,658,048원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2022.10.13. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
② 점유·유치권 — 확정되지 않은 리스크가 남는다
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유관계와 실제 사용자를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금·전입·확정일자 등 임차권 판단에 필요한 내용이 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.
또한 곽미라(삼원공사)가 2026.08.24. 공사대금 14,728,500원의 유치권을 신고했습니다. 다만 자료에는 그 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 따라서 14,728,500원을 확정 인수액으로 더해서도 안 되고, 반대로 아무 위험이 없다고 제외해서도 안 됩니다.
③ 가격·배당 — 3.52억 신건에서 채권 전액 변제는 안 된다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 352,000,000원인 신건입니다. 이 가격을 가정한 배당에서는 집행비용 5,728,000원을 제외한 346,272,000원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 366,000,000원 | 346,272,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 35,860,174원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 29,658,048원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 431,518,222원 중 예상 배당액은 346,272,000원이며, 미배당액은 85,246,222원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 배당 부족액은 매수인의 금전 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 352,000,000원 | 346,272,000원 | 85,246,222원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 281,600,000원 | 276,857,600원 | 154,660,622원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,280,000원 | 221,326,080원 | 210,192,142원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남시 망월동 ‘미사초등학교’ 북측 인근. 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 2022.10.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 건물의 6층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 40m 내외, 서측 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서와 토지 등기부에서 2022.10.13. 설정된 토지 을구 1번 구분지상권의 범위·내용·존속 조건을 확인하세요.
- 유치권 현장 조사. 곽미라(삼원공사)의 14,728,500원 유치권 신고에 관해 실제 점유 상태와 공사대금 발생관계를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현재 점유자, 임차계약 여부, 사업자등록·점유 시작 시점 등을 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 이용·전용 가능성과 관리규약 등을 확인하세요.
- 가격 판단. 신건 최저가는 352,000,000원입니다. 권리 리스크를 가격에 반영할 수 있는지 별도로 판단해야 하며, 최저가가 낮아진다는 이유만으로 구분지상권이나 유치권 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건은 후순위 근저당·가압류가 복잡해서 어려운 물건이 아닙니다. 오히려 배당표상 금전 인수액 0원이라는 숫자 뒤에 숨어 있는 비금전 권리가 핵심입니다. 2022.10.13. 설정된 토지 을구 1번 구분지상권은 매수인이 인수하고, 2026.08.24.에는 14,728,500원의 유치권 신고까지 들어와 있습니다. 임대관계 역시 미상입니다.
따라서 현재 352,000,000원 신건을 평가할 때는 ‘말소되는 채권이 많다’는 사실보다 인수되는 구분지상권의 실질 영향, 유치권 성립 가능성, 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 권리 부담의 실체를 원본에서 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
