수원지방법원 2025타경551. 평택시 진위면 갈곶리 ‘더퍼스트타워평택’ 3층 310호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사부강이엔지이고, 2022.04.29 거래가액 392,630,820원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당 386,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.05 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 하나은행 근저당에 배당되는 구조입니다.
권리관계 자체보다 눈여겨볼 부분은 점유와 가격 검증입니다. 박도훈은 310호A실 31.23제곱미터에 대해 2023.05.22 전입신고가 확인되지만 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 또한 현황조사서에는 출입문에 파산관재인 명의의 유체동산 반출금지 안내문이 부착돼 있다고 기재돼 있어 부동산 권리와 별개로 현장 인도·동산 상태를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경551 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 갈곶리 737-2 더퍼스트타워평택 3층310호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 진위면 진위2산단로 140 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하2층 지상10층 건 내 3층 310호 |
| 소유자 | 주식회사부강이엔지 (2022.04.29 소유권이전 · 거래가액 392,630,820원) |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 124,509,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 325,348,045원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차 점유
말소기준은 2022.04.29 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 등기부에는 그 이전 신탁등기가 있었지만 케이비부동산신탁주식회사 및 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 소유자인 주식회사부강이엔지의 소유권이전과 동시에 하나은행 근저당이 설정됐고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박도훈 | 310호A실 31.23제곱미터 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 1명입니다. 박도훈의 전입신고일은 말소기준일보다 늦어 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서의 보완 여부와 배당요구·확정일자 관련 사항은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 단정은 금물
이 물건은 감정가 363,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격이 124,509,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 87,156,300원, 5회 유찰 시 61,009,409원입니다.
다만 동일 물건군의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도이고 이미 3회 유찰된 만큼, 실제 임대수요·공실·관리비·현장 사용상태를 가격 판단과 함께 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,509,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,543,126원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 386,400,000원 | 121,965,874원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당 채권최고액 386,400,000원 중 121,965,874원이 배당되는 시나리오이며, 미배당액은 264,434,126원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 진위면 갈곶리 소재 진위2일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 지식산업센터·공장·공업나지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상10층 건 내 3층 310호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재경보기, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 대로, 서측으로 중로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(진위2산단)·일반산업단지이며, 비행안전제6구역(전술) 등 제한이 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용이며 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형입니다. 공시지가는 986,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 박도훈의 전입신고는 2023.05.22로 말소기준 2022.04.29 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부는 다시 대조하세요.
- 파산관재인 안내문. 출입문에 유체동산 반출금지 안내문이 있다는 현황조사 내용을 기준으로 내부 동산의 현존 여부와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 124,509,000원이 감정가 34.3%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 같은 건물·산업단지의 실제 매매·임대 사례를 별도 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 124,509,000원, 4회 유찰 시 87,156,300원, 5회 유찰 시 61,009,409원으로 내려가는 시나리오를 자금계획과 함께 비교하세요.
- 공장 이용 적합성. 지식산업센터 내 공장 용도이므로 실제 사용 가능 업종, 관리규약·입주조건·임대수요를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·현장이 승부처
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 조사된 점유자는 말소기준 이후 전입이라 대항력 없음, 배당 시나리오상 매수인 인수 0원으로 권리구조는 비교적 단순합니다. 반면 공장(지식산업센터) 물건이 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 상태이므로, 가격을 단순 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 여기에 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 점유자와 파산관재인 명의 유체동산 반출금지 안내문까지 있어 현장 확인의 중요성이 큰 물건입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 실제 산업단지 내 매매·임대수요와 현장 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
