수원지방법원 2025타경551. 평택 진위2일반산업단지 내 더퍼스트타워평택 3층 310호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 권리의 기준점은 2022.04.29 접수된 하나은행 근저당권이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 조사된 박도훈 씨는 2023.05.22 전입으로, 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 363,000,000원에서 현재 최저매각가 124,509,000원까지 내려와 감정가의 34.3%입니다. 하지만 지식산업센터는 주거용 아파트처럼 단순한 실거래 평균으로 바로 판단하기 어렵고, 임대수요·업종 적합성·관리비·점유 상태가 환금성을 크게 좌우합니다. 즉 낮은 최저가가 곧 안전마진을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경551 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 갈곶리 737-2 더퍼스트타워평택 3층 310호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사부강이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 124,509,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 325,348,045원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
이 사건의 기준 권리는 2022.04.29 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 386,400,000원, 채무자는 주식회사부강이엔지입니다. 같은 날 소유권이 주식회사부강이엔지로 이전됐고, 이후 2025.03.05 하나은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 매각이 되면 기준권리와 그 이후 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 인수는 0원, 단 점유 확인은 필수
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박도훈 | 310호A실 31.23㎡ | 2023.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보기는 어렵습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 입찰 전 원본으로 다시 대조해야 합니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 임차보증금은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,509,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,543,126원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 386,400,000원 | 121,965,874원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 하나은행 채권은 전액 회수되지 않고, 미배당은 264,434,126원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 진위면 갈곶리 소재 진위2일반산업단지 내에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 공장, 공업나지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상10층 건물 중 3층 310호입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재경보기, 주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지. 일반공업지역, 지구단위계획구역(진위2산단), 일반산업단지에 속합니다. 토지는 공장용지, 평지, 정방형, 중로각지이며 공시지가는 986,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 직접 사용 가능 업종과 임대수요를 먼저 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 박도훈 씨의 310호A실 점유, 보증금·확정일자, 실제 사용 상태를 매각물건명세서와 현장 방문으로 대조해야 합니다.
- 유체동산 확인. 파산관재인 명의의 유체동산 반출금지 안내문이 있으므로 내부 동산 처리와 인도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터는 관리비와 공용부분 체납 부담이 중요합니다. 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 현재 시뮬레이션은 최저가 124,509,000원 기준입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서 원본을 입찰 전 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 사용성과 환금성은 무겁다”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인은 그 이후 전입이라 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 결론을 낙관으로 곧장 연결하기는 어렵습니다. 물건 성격이 지식산업센터이고, 이미 3회 유찰됐으며, 점유와 유체동산 관련 확인 포인트가 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗해서 좋은 물건”이라기보다, 사용·임대·명도·관리비를 확인하면 비로소 가격을 판단할 수 있는 물건입니다.