수원지방법원 2025타경52835. 성남시 분당구 이매동 32, 이맥스빌리지 101동과 토지가 함께 평가된 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택이고, 매각 비고는 일괄매각·지분매각·제시외 건물 포함입니다. 경매개시등기는 장병국 지분에 대해 2025.08.25 접수됐으며 원인은 청산을 위한 형식적경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 신건 여부가 아니라 말소기준보다 앞선 권리입니다. 말소기준은 2013.03.08 접수된 김순남 지분 압류인데, 그보다 약 10년 앞선 2003.11.28 국민은행 근저당 가운데 을구 3번 78,000,000원과 을구 6번 45,500,000원이 각각 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정돼 있습니다. 두 채권최고액 합계만 123,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52835 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 이매동 32 이맥스빌리지101동 · 경기도 성남시 분당구 방아로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기준시점 현재 다가구주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 · 사용승인일 2002.08.02 |
| 토지 | 대 636.0㎡ · 보전녹지지역 · 공시지가 2,514,000원/㎡ |
| 공유자 | 구춘서, 김대희, 김진영, 박혜린, 심의도, 이재운, 장병국, 정경숙, 조성정 |
| 감정가 / 최저가 | 254,345,140원 / 254,345,140원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장병국 / 0원 |
| 매각비고 | 일괄매각 · 지분매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2건이 문제다
말소기준인 2013.03.08 국(분당세무서) 압류 이후의 2013.06.13 성남시분당구 압류와 2025.08.25 경매개시결정은 매각으로 소멸 표시입니다. 반면 국민은행의 을구 3번·6번 근저당은 말소기준보다 앞서 있고, 데이터상 각각 매수인 인수로 표시됩니다.
임차인·점유자 조사 현황입니다. 총 8명이 조사됐고, 이 가운데 구춘서·조성정·박종순·김대희는 전입일이 말소기준 2013.03.08보다 앞섭니다. 다만 이 4명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봅니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심의도 | 101동 B02호 | 2014.10.13 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 구춘서 | 101동 302호 | 2002.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 조성정 | 101동 102호 | 2012.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 이성열 | 101동 301호 | 2021.10.13 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 박종순 | 101동 101호 | 2012.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 박창준 | 101동 102호 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 김대희 | 101동 202호 | 2011.10.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 임태훈 | 101동 201호 | 2018.03.23 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
② 가격 판단 — 최저가가 곧 취득원가는 아니다
동일 물건의 실거래 비교 근거 없이 신건 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 먼저 권리비용을 낙찰가에 더해 보는 작업이 필요합니다. 등기 권리판정상 인수 표시된 국민은행 근저당 채권최고액 123,500,000원을 그대로 반영하면, 현재 회차의 확인 가능한 권리비용 기준 실질취득은 377,845,140원입니다. 여기에 대항력 가능·미상 점유자 4명의 보증금 승계가 확인될 경우 부담은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 선순위 인수표시 | 확인가능분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 254,345,140원 | 123,500,000원 | 377,845,140원+ |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,476,112원 | 123,500,000원 | 326,976,112원+ |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,780,889원 | 123,500,000원 | 286,280,889원+ |
위 실질취득은 등기상 인수 표시된 근저당 채권최고액 123,500,000원을 더한 보수적 확인가능분입니다. 대항력 가능·미상 점유자 4명의 보증금은 금액을 확정할 수 없어 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,345,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,360,832원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 4. 갑구 35번 경매개시결정 · 장병국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,484,308원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 채권액 123,500,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 등기 권리판정에는 동일한 을구 3번·6번 근저당이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 따라서 배당 계산의 매수인 인수 0원만을 근거로 권리가 깨끗하다고 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이매역(수인분당선·경강선) 북동측 근거리에 위치하며, 인근에 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 이매역이 있습니다.
- 이용·구조. 기준시점 현재 다가구주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층·지상 3층, 사용승인일은 2002.08.02입니다. 도시가스 난방과 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 636.0㎡, 평지·부정형·세로각지(가)이며 용도지역은 보전녹지지역입니다. 공시지가는 2,514,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·보전녹지지역·비행안전제6구역(전술)·제한보호구역(전기통신:2km)·대기환경규제지역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 일반 단독 소유 물건이 아니라 지분매각이고, 공유자 우선매수신고가 1회 가능하며, 실제 이용도 다가구주택이어서 권리·점유관계가 단순한 주택보다 매각 후 처분구조가 복잡합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당부터 원문 대조. 을구 3번 78,000,000원, 을구 6번 45,500,000원이 실제 매각 후 존속하는지 매각물건명세서와 등기 원문을 반드시 맞춰 보세요. 배당표와 권리판정이 서로 다릅니다.
- 대항력 가능·미상 4명 확인. 구춘서·조성정·박종순·김대희는 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 승계액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 관계인 점유자 검증. 심의도·구춘서·박종순은 등기부상 권리자 또는 채무자와 동일인이라는 경고가 있습니다. 임대차계약의 실재 여부와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 장병국 지분에 대한 경매개시결정이고 매각비고에도 지분매각으로 기재돼 있습니다. 낙찰 후 취득하는 정확한 지분 범위를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 비고가 있으므로, 일반 입찰자는 최고가매수신고 이후 우선매수 행사 가능성까지 감안해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물의 매각 범위, 제시외 건물 포함관계를 매각목록과 감정평가서 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 마지막. 실거래 비교보다 먼저 선순위 권리·점유 승계·지분 범위를 확정해야 합니다. 권리비용을 모른 채 최저가만 기준으로 싸다거나 비싸다고 결론내릴 사건이 아닙니다.
맺으며 — “254,345,140원짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면은 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 그러나 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준 2013.03.08보다 앞선 국민은행 근저당 2건, 채권최고액 합계 123,500,000원이 매수인 인수로 표시돼 있고, 전입이 말소기준보다 빠른 점유자도 4명 있습니다. 이들의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 승계금액을 산정할 수 없습니다.
게다가 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공유자의 우선매수신고 1회라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저가에 선순위 근저당 채권최고액만 더해도 확인 가능한 권리비용 기준 377,845,140원+입니다. 배당 시뮬레이션은 미배당 0원으로 계산되지만, 같은 근저당을 등기판정에서는 인수권리로 분류하고 있으므로 원문 확인 전에는 입찰 보류가 맞는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 무엇이 낙찰 후에도 남는지 확정하는 것입니다.
