수원지방법원 2025타경52859. 하남시 망월동 퀸즈파크미사1차 7층 724호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 주택임차권입니다. 김민수는 2021.10.06 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2023.07.26 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
그대로라면 최저가 127,000,000원에 매각할 때 집행비용 2,578,000원을 먼저 제하고 임차인에게 124,422,000원이 배당되며, 보증금 중 45,578,000원이 남습니다. 대항력이 있으므로 이 부족분은 원칙상 매수인이 떠안을 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약서가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.05.12 “전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다”는 내용을 제출했습니다. 따라서 김민수 임차인에 대해서는 룰상 부족액 45,578,000원을 별도로 표시하되, 실제 입찰 판단에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52859 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 7층 724호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층 / 지상 17층 · 7층 724호 · 사용승인일 2019.02.01 |
| 소유자 | 김종민 · 2021.10.07 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
과거 우리은행 근저당권 120,000,000원은 2021.10.06 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.26 주택도시보증공사 가압류입니다. 김민수의 전입·점유·확정일자는 2021.10.06으로 그보다 빠르므로 대항력이 인정되고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 이후 하남시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 제7층 제724호 19.2506㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2021.10.06 | 2021.10.06 | 2023.10.23 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복 없음 |
② 실질취득 구조 — 낙찰가보다 ‘확약 이행’이 핵심
대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 신건의 룰상 인수액은 45,578,000원, 1회 유찰 시 70,622,400원, 2회 유찰 시 90,583,040원으로 증가합니다. 그러나 제출된 확약을 적용하면 김민수 임차인에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 127,000,000원 | 45,578,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 101,600,000원 | 70,622,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,280,000원 | 90,583,040원 | 0원 |
따라서 현재 신건을 127,000,000원에 낙찰받는다면, 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 실질취득액은 127,000,000원입니다. 반대로 확약이 없었다면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 (우선변제) | 170,000,000원 | 124,422,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 256,004,794원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김민수의 보증금 부족분은 45,578,000원입니다. 이는 대항력만 보면 매수인 인수 대상이지만, 2026.05.12 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 5호선 미사역이 있으며 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통여건은 전반적으로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 17층 건물의 7층 724호이며 사용승인일은 2019.02.01입니다. 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측·북측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상이 김민수 임차인인지 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 배당 부족액이 발생해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 실제 매각·배당 이후 이행되는 조건을 확인하세요.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 신건 배당표상 부족액은 45,578,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 127,000,000원 자체를 저가 또는 고가로 단정하지 말고 실제 미사 오피스텔 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 후순위 권리. 주택도시보증공사 가압류, 하남시 압류, 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “확약 있음”이 더 중요하다
이 물건은 표면만 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 127,000,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수 위험형입니다. 실제 배당표에서도 신건 기준 45,578,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.05.12 제출된 확약서가 그 위험을 실질적으로 제거합니다. 전액을 변제받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 김민수 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 127,000,000원으로 봅니다.
다만 이 결론은 확약서가 그대로 유효하고 실제 이행된다는 전제입니다. 시세 비교값도 확인되지 않으므로 “1.27억이라 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서 원본 검증과 실제 시장가격 확인입니다.
