수원지방법원 2025타경52892. 경기도 성남시 수정구 단대동 190-10의 토지와 4층 건물로, 감정평가상 상가주택으로 이용 중인 물건입니다. 토지는 105.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층입니다. 소유자는 안정호이고 2015.01.30. 신한은행 근저당이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 바로 이 2015.01.30. 신한은행 근저당입니다. 이후 성남시 압류, 주택임차권 2건, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사된 임차인들도 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐습니다. 따라서 제시된 배당 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 단대동 190-10 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 감정평가상 상가주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 |
| 토지 | 105.9㎡ · 대 · 주상용 · 완경사 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 안정호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,053,529,200원 / 1,053,529,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최수정 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 9번 신한은행 근저당입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 240,000,000원이고, 2022.06.16. 변경등기에는 채권최고액 168,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 등기된 정현석·최수정의 주택임차권과 성남시 압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 인수는 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유인혁 | 2020.04.27 | 미상 | 미상 | 2025.11.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최수정 | 2022.06.27 | 2022.06.02 | 150,000,000원 | 2025.01.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정현석 | 2022.09.26 | 2022.09.06 | 150,000,000원 | 2024.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김대근 | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 2025.11.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최호현 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 5명입니다. 다섯 명 모두 전입일이 2015.01.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 정현석은 건물 4층 49.68㎡ 전부, 최수정은 건물 3층 55.20㎡ 전부에 각각 150,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다.
③ 가격 시나리오 — 시세 자료 없이 회차만 비교
실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 1,053,529,200원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 감정가 대비 회차별 최저가격 변화와 배당 미달 여부만 확인하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 가정 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 1,053,529,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 842,823,360원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 674,258,688원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,053,529,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,935,292원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최수정 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 650,593,908원 |
제시된 배당 가정에서는 채권자 총 청구 390,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 650,593,908원으로 계산돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남서중학교 북서측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 단대오거리역(신구대학교)이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 상가주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 105.9㎡의 대지로 제1종일반주거지역, 시가지경관지구이며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,442,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김대근·유인혁·최호현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약서와 배당요구 내용을 대조하세요.
- 최수정 관계 확인. 임차인 최수정과 강제경매 신청채권자가 동일한 이름이므로 실제 임대차와 채권관계를 함께 검증하세요.
- 근저당 변경 확인. 신한은행 근저당은 2022.06.16. 채권최고액 168,000,000원 변경등기가 있으므로 실제 채권액과 배당계산 근거를 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장 위반건축물 등재 내용, 위반 부분, 시정명령 및 이행강제금 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 대조하세요.
- 세금·최우선변제. 제시된 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 1,053,529,200원의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 주변 상가주택·토지 거래를 별도로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 권리구조는 말소기준권리 이후 권리와 임차관계가 정리돼 있어 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 5명 중 3명의 보증금이 확인되지 않고, 최수정의 임차인·경매신청채권자 관계도 추가 확인이 필요합니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 위반건축물 등재까지 겹쳐 있습니다.
또한 실거래 시세가 없어 현재 감정가와 최저가가 시장가격 대비 매력적인지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 가격은 판정 보류, 현황·서류 검증이 핵심인 사건으로 보는 것이 가장 일관됩니다.
