수원지방법원 2025타경52921. 경기도 광주시 남종면 분원리 63 랜덤하우스 제3층 제301호입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 255,000,000원, 현재 최저매각가도 255,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2024년 유진홈센터의 가압류입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2020년 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었다가 2021년 말소되어 소유권은 다시 정은지에게 귀속됐고, 민간임대주택 등기도 2025년 등록말소됐습니다. 이후 유진홈센터 가압류를 본압류로 이행한 강제경매와 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김광희의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 점 때문에 등기부만 보고 “인수 0원”으로 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 남종면 분원리 63 랜덤하우스 3층301호 · 도로명 경기도 광주시 남종면 산수로 1606 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 공부상 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제3층 제301호 · 사용승인 2018.05.15. |
| 소유자 | 정은지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 239,557,824원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 확인이 먼저
말소기준은 2024.09.27. 갑구 4번 유진홈센터 가압류 219,510,432원입니다. 이후 2025.09.03. 강제경매개시결정과 2025.11.26. 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 교보자산신탁의 신탁등기와 민간임대주택 등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광희 | 2024.05.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김광희는 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 계산할 대상은 없습니다. 전입일만으로는 임차보증금의 존재와 금액, 대항요건 완성 여부, 우선변제권 및 배당 결과를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 할인 여부를 말할 수 없다
RANDOMHOUSE는 2018.05.15. 사용승인된 4세대 규모로 확인되고, 비교 대상 면적은 79.11㎡이나 면적 매칭이 되지 않았습니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·낙찰 사례 금액도 확인되지 않아 현재 최저가 255,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
또한 이 사건은 가격보다 권리 불확실성이 우선입니다. 한 번 유찰되면 시나리오상 204,000,000원, 두 번 유찰되면 163,200,000원으로 내려가지만, 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락만 보고 “메리트가 커졌다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 유진홈센터 | 219,510,432원 | 219,510,432원 |
| 갑구 6번 · 주식회사유진홈센터 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,119,568원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 유진홈센터 가압류 청구금액 219,510,432원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 31,119,568원입니다. 갑구 6번 관련 채권액은 미상으로 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 김광희의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남종면행정복지센터 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·임야 및 일부 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제1종일반주거지역이며 공시지가는 685,700원/㎡, 토지면적은 254.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·특별대책지역·역사문화환경보존지역 등이 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김광희의 보증금·계약기간·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로만 판단해야 합니다.
- 입찰가보다 인수액 우선. 보증금이 확인되기 전에는 신건 255,000,000원뿐 아니라 유찰 후 204,000,000원·163,200,000원도 실질취득액이 확정되지 않습니다.
- 배당표 과신 금지. 갑구 6번 관련 채권액이 미상이고 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 민간임대 이력 확인. 민간임대주택 등기는 2025.08.19. 등록말소가 반영되어 있으나, 임대차 관계 자체는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차보증금 인수”는 별개다
이 사건은 근저당이 없고 말소기준 이후 등기권리도 소멸하는 구조여서 표면적인 등기부는 복잡하지 않습니다. 그러나 김광희가 말소기준보다 약 5개월 앞선 2024.05.03. 전입했고, 정작 보증금·확정일자· 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수 0원으로 단정할 수 없고 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 실거래 자료까지 없어 신건 255,000,000원의 가격 메리트도 평가하기 어렵습니다. 결론은 단순합니다. 가격보다 먼저 선순위 전입 점유자의 임대차 내용을 확인해야 하는 물건입니다.
