수원지방법원 2025타경52946. 성남시 중원구 성남동 오라타워 4층 435호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 이상경이고, 2025년 9월 주식회사 지피디엔씨가 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기에서 확인되는 과거 신탁과 근저당권은 이미 말소됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인도 없어 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 가격 메리트를 실거래로 검증할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 920만원이 ‘싸다’고 단정할 근거는 없고, 오히려 공실·일부 복도 사용·장기 미납관리비라는 현황 리스크를 먼저 확인해야 합니다. 특히 미납관리비 약 282만원은 감정가의 약 30.7%라 금액 비중이 작지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 4163 오라타워 4층435호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 이상경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 9,200,000원 / 9,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 지피디엔씨 / 1,637,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 현재 등기상 확인되는 과거 신탁 및 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2025.09.05. 접수된 주식회사 지피디엔씨의 강제경매개시결정이 현재 경매의 기준이 되며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 모두 0원입니다.
② 현황 리스크 — 공실·복도 사용·미납관리비
감정평가상 이용상태는 공실입니다. 매각물건명세서 비고에는 현황조사 당시 공실이고 일부 복도로 사용되는 것으로 보인다고 기재돼 있습니다. 따라서 공부상 독립된 근린시설이라고 해서 실제 현장에서 곧바로 독립 점포처럼 사용할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
시세 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 9,200,000원 자체를 시장가보다 낮다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건의 입찰가는 단순 감정가 할인율보다 실사용 가능성·관리비·환금성을 함께 반영해 판단하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 565,600원 |
| 2. 경매신청채권 · 주식회사 지피디엔씨 | 1,637,350원 | 1,637,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,997,050원 |
현재 회차 9,200,000원 가정에서 신청채권자 청구액은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 6,997,050원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 9,200,000원 | 1,637,350원 | 6,997,050원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 7,360,000원 | 1,637,350원 | 5,190,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 5,888,000원 | 1,637,350원 | 3,744,666원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 7,360,000원 또는 5,888,000원으로 내려가도 신청채권자 1,637,350원은 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 이 사건에서 회차가 내려갈수록 생기는 변화는 인수금 증가가 아니라 주로 소유자 잔여 감소입니다. 다만 미납관리비 문제는 이 배당표의 매수인 인수액 0원과 별개로 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 중원구 성남동 모란역 서측 인근으로, 주변은 역세권 상업시설·오피스텔·공동주택 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 인근에 지하철 8호선·수인분당선 모란역과 다수 노선버스정류장, 분당수서간고속화도로가 있어 교통여건은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2006.11.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물의 4층 435호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 주된 대지는 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 도로. 건물 동측으로 약 50m 내외 광대로, 북측으로 약 8m 이상 소로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 현황상 공실이고 일부 복도로 사용되는 것으로 보인다는 점은 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 원장 확인. 감정평가 당시 약 2,820,000원의 미납관리비가 조사됐습니다. 현재 체납액과 낙찰 후 부담 범위를 관리사무소에서 직접 확인하세요.
- 현황 직접 확인. 공실이고 일부 복도로 사용되는 것으로 보인다는 조사 내용 때문에 독립 출입·벽체·점포 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 9,200,000원이 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 동일 건물·동일 층·유사 호수의 매매·임대 수준을 별도 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 과거 신탁·근저당은 이미 말소됐고 현재 배당상 인수 0원이지만, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 활용성 점검. 근린시설은 주거용보다 호수별 활용성과 임대수요 편차가 클 수 있으므로 실제 독립 사용 여부와 향후 임대 가능성을 함께 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 관리비 282만원을 먼저 보라”
등기와 임차인만 보면 구조는 단순합니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원이고, 신청채권자 청구액 1,637,350원도 현재가부터 2회 유찰 가정까지 전액 배당됩니다. 하지만 이 물건의 실질적인 판단 포인트는 다른 곳에 있습니다. 공실, 일부 복도로 사용되는 현황, 약 2,820,000원의 미납관리비입니다. 특히 미납관리비는 신건 최저가의 약 30.7%로 비중이 큽니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 지금 단계에서 ‘싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 권리는 단순하지만, 현황과 추가비용 확인이 선행돼야 하는 근린시설이라는 결론입니다.
