수원지방법원 2025타경53738. 경기도 광주시 회덕동 356-51의 단독주택과 토지를 매각하는 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 977,085,600원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 3층으로 조사됐고 현재 단독주택 등으로 이용 중입니다.
이 사건은 “후순위 채권이 많이 붙어 있다”는 점보다 말소기준보다 먼저 설정된 가처분이 핵심입니다. 2023.11.13. 분당신용협동조합의 가처분은 2019.02.28. 및 2019.05.09. 계약을 원인으로 한 추가 근저당권 설정등기청구권을 피보전권리로 하고 있으며, 데이터 판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53738 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 356-51 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 3층 |
| 토지 | 497㎡ · 지목 임야 · 토지이용상황 주거나지 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 장민호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 977,085,600원 / 977,085,600원 (신건) |
| 경매청구액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분을 먼저 봐야 한다
말소기준권리는 2023.12.15. 접수된 분당신용협동조합의 채권최고액 214,500,000원 근저당입니다. 같은 날 접수된 채권최고액 462,000,000원의 두 번째 근저당, 2024.03.19. 신용보증기금 가압류 904,675,904원, 2025.12.22. 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 윤나래 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤나래 | 2024.01.15 | 미상 | 2026.02.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤나래의 전입일은 2024.01.15.로 말소기준권리 2023.12.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.02.20. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 사례도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 배당과 회차 — 채권 부족액은 계속 커진다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 12,170,856원 |
| 을구 1번 근저당 · 분당신용협동조합 | 214,500,000원 | 214,500,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 분당신용협동조합 | 462,000,000원 | 462,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 904,675,904원 | 288,414,744원 |
| 갑구 4번 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 977,085,600원을 매각가로 가정하면 채권자 총 청구액은 1,581,175,904원, 채권자 예상배당은 964,914,744원이며, 616,261,160원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 물건 자체 리스크 — 사용승인·지분·면적을 함께 본다
- 사용승인. 목록 2 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있습니다.
- 지분매각. 목록 3은 지분매각입니다. 전체 토지·건물의 단독 취득과 같은 구조로 보면 안 됩니다.
- 면적 불일치. 목록 1은 건축허가사항 제1차 변경에서 대지면적 497㎡, 도로면적 22㎡로 조정됐고, 토지대장 및 토지이용계획확인원에는 변경 후 면적이 등재됐지만 등기사항전부증명서에는 변경 전 면적이 등재되어 있습니다.
- 지목·현황 차이. 목록 1·3은 공부상 지목이 임야이나 현황은 일부 도로입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각으로 기재되어 있어 각 목록의 법적 상태를 묶어서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 보전관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 348,500원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 매각기일은 2026.09.14.이므로 입찰 시점의 최신 지정 상태는 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인 확인. 2023.11.13. 가처분의 피보전권리와 집행 결과, 매각 후 존속 범위를 등기 원본과 관련 결정문으로 확인해야 합니다.
- 사용승인 상태 확인. 목록 2 건물의 허가·사용승인 진행 여부와 현재 적법 이용 가능성을 관할 행정기관 자료로 대조해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록 3이 지분매각이므로 정확한 매각지분과 다른 공유자의 권리를 확인해야 합니다.
- 면적 대조. 497㎡·도로 22㎡ 변경 내용과 등기부의 미변경 상태를 토지대장, 토지이용계획확인원, 등기 원본에서 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 윤나래의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계와 점유·명도 상태는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 977,085,600원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 금전 인수 0원보다 ‘선순위 가처분’이 더 중요하다
이 사건의 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 윤나래도 말소기준 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 2023.11.13. 가처분이 2023.12.15. 말소기준 근저당보다 먼저 설정되어 있고, 데이터상 매수인 인수로 판정되어 있습니다.
또한 사용승인 미취득 건물, 목록 3 지분매각, 대지면적 497㎡·도로 22㎡ 변경과 등기 면적 불일치, 공부상 임야와 현황 일부 도로의 차이까지 함께 존재합니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 977,085,600원의 신건 가격이 시장 대비 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 가처분과 건축·토지 상태를 해소할 수 있는지 확인해야 하는 고난도 사건입니다.
