수원지방법원 2026타경35. 성남시 분당구 구미동 232-2의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 496.2㎡, 지목은 대, 제2종전용주거지역이며 건물은 철근콘크리트조 및 목조 아스팔트슁글지붕 2층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 박재남·황성례 각 2분의 1 지분입니다.
권리관계의 핵심은 2021.06.17. 설정된 덕양신용협동조합의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 우리종합금융주식회사 근저당권 3,600,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 말소기준 근저당권은 2026.08.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경35 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미동 232-2 · 경기도 성남시 분당구 구미로116번길 17-3 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 496.2㎡ · 대 · 제2종전용주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 목조 아스팔트슁글지붕 2층 · 사용승인일 1999.08.02. |
| 소유자 | 박재남 2분의 1 · 황성례 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,631,271,380원 / 3,631,271,380원 (신건) |
| 청구금액 | 1,907,649,036원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 소유권은 박재남·황성례 각 2분의 1입니다. 과거 우리은행, 신한저축은행, 영동농업협동조합, 평택상호저축은행 근저당권과 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2021.06.17. 덕양신용협동조합 근저당권입니다. 그 다음 순위인 2021.06.29. 우리종합금융주식회사 근저당권과 2024년 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 기준
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,631,271,380원으로 신건 100%입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아, 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 자체보다 현장 상태·토지가치·건물 상태와 유찰 시 가격 변화를 중심으로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,631,271,380원 | 2,561,366,334원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,905,017,104원 | 3,280,358,067원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 2,324,013,683원 | 3,855,551,454원 | 0원 |
유찰될수록 배당재원이 줄어 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 세 회차 모두 매수인 인수는 0원으로 동일합니다. 즉 유찰에 따른 핵심 변화는 인수액이 아니라 매각가격과 채권자 회수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,631,271,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,712,714원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 덕양신용협동조합 | 2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 우리종합금융주식회사 | 3,600,000,000원 | 1,312,558,666원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사리치코코 | 243,925,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 강제경매개시결정 · 주식회사리치코코 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 6,153,925,000원 중 3,592,558,666원이 배당되고, 2,561,366,334원이 미배당으로 남는 계산입니다. 말소기준 근저당권은 2026.08.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 및 목조 아스팔트슁글지붕 2층입니다. 사용승인일은 1999.08.02.입니다.
- 입지. 불곡초등학교 남동측 인근으로, 주위에 단독주택·연립주택·아파트단지·근린생활시설·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 496.2㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 3,773,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종전용주거지역·분당 지구단위계획구역이며 소로2류와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건물 상태. 외벽은 목재사이딩 및 치장벽돌 마감, 창호는 하이새시창호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 이전. 2021.06.17. 설정된 근저당권은 2026.08.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 최신 등기부에서 권리자 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 현황·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 신건 3,631,271,380원의 가격 우위를 단정할 수 없습니다.
- 토지이용 규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역·비행안전제3구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 제한사항을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 2,561,366,334원이지만 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.17. 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며, 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 가격 3,631,271,380원이 실제 시장가 대비 어느 위치인지는 실거래 비교자료 없이 판단할 수 없습니다. 감정평가상 임대관계도 미상이므로, 등기상 인수 0원이라는 장점과 실제 점유·가격 검증은 분리해서 확인해야 하는 물건입니다.
