수원지방법원 2026타경35. 성남시 분당구 구미동 232-2의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 496.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 목조 아스팔트슁글지붕 2층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 박재남·황성례가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
현재 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2021.06.17입니다. 이날 설정된 덕양신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,280,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 2021.06.29 우리종합금융주식회사 명의의 근저당 3,600,000,000원, 주식회사리치코코 가압류 243,925,000원, 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원 등이 등기됐으며 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경35 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미동 232-2 · 경기도 성남시 분당구 구미로116번길 17-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 496.2㎡ · 대 · 제2종전용주거지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 목조 아스팔트슁글지붕 2층 · 사용승인일 1999.08.02 |
| 소유자 | 박재남 2분의 1 · 황성례 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,631,271,380원 / 3,631,271,380원 (신건) |
| 청구액 | 1,907,649,036원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.06.17 덕양신용협동조합 근저당권입니다. 2026.08.11 이 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 2021.06.29 설정된 후순위 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 실거래 비교 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 3,631,271,380원으로 동일하고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 동일·인근 주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 할인되면 무조건 메리트가 있다”는 식으로 접근하면 안 됩니다. 가격 판단은 감정가 자체보다 실제 단독주택·토지 거래사례를 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,631,271,380원 | 2,561,366,334원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,905,017,104원 | 3,280,358,067원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,324,013,683원 | 3,855,551,454원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,631,271,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,712,714원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 덕양신용협동조합 | 2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 우리종합금융주식회사 | 3,600,000,000원 | 1,312,558,666원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사리치코코 | 243,925,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 · 주식회사리치코코 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 6,153,925,000원, 채권자 예상배당 합계는 3,592,558,666원, 미배당액은 2,561,366,334원입니다. 집행비용은 38,712,714원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
등기에는 14번 근저당권의 2026.08.11 이전과 15번 근저당권의 2024.12.20 회사합병에 따른 이전도 기재되어 있으므로 실제 배당요구권자의 명의와 채권관계는 매각 전 원본 등기로 재확인할 필요가 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불곡초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택·연립주택·아파트단지·근린생활시설·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 목조 아스팔트슁글지붕 2층으로, 외벽은 목재사이딩 및 치장벽돌 마감, 창호는 하이새시창호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 496.2㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 3,773,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·제2종전용주거지역·지구단위계획구역(분당)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제 표기. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.06.17 설정된 을구 14번 근저당권이 기준이며 2026.08.11 근저당권 이전 등기까지 원본으로 대조하세요.
- 점유·임대관계. 임차인 신고내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 포함 대상과 현황을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 3,631,271,380원으로 동일한 신건입니다. 최근 단독주택·토지 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 후순위 채권. 현재 회차 기준 채권 미배당액이 2,561,366,334원으로 크지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 제시외 건물 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 현황은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.17 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
다만 감정가와 신건 최저가가 모두 3,631,271,380원인 상황에서 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함과 임대관계 미상까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 대체로 정리형, 가격은 검증 전 보류입니다.
