수원지방법원 2026타경133. 경기도 광주시 송정동 현대아파트 101동 13층 1303호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 최구영은 2016.05.09 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 같은 달 2016.05.31 국민은행 근저당권 228,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2026.03.26 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 점유관계는 한 번 더 봐야 합니다. 정덕영의 전입일은 2016.06.07로 말소기준일 2016.05.31보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당관계는 원본 확인이 필요하지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 55 현대아파트 101동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 19층 내 13층 |
| 소유자 | 최구영 (2016.05.09 소유권이전, 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 405,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 169,571,409원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.31 국민은행 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 인수는 없다
핵심은 2016.05.31 국민은행 근저당권과 정덕영의 2016.06.07 전입 순서입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 2026.03.26 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 설정됐던 조흥은행·광주농협·우리은행·국민은행 근저당권과 송파구 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금·우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정덕영 | 2016.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 4.05억은 최근 12개월 평균의 110.3%
송정동현대아이파크 동일 면적 전용 84.96㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 367,083,333원, 최신 거래는 2026.08 365,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 405,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%로, 신건 단계에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 363,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2 | 344,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 17 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 19 | 367,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 369,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 367,083,333원 |
거래 범위는 340,000,000원~440,000,000원이고, 최신 거래는 365,000,000원입니다. 전체 12건 평균과 최근 12개월 평균 모두 367,083,333원이며, 최저매각가 405,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 110.3%입니다. 따라서 현재 회차에서 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 405,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,450,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 170,550,000원 |
배당 추정은 국민은행 근저당 채권최고액 228,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 신청채권액은 169,571,409원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 송정동 소재 광주송정초등학교 남동측에 위치하며, 주위는 중·소규모 공동주택, 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 19층 건물의 13층이며, 승강기·위생·급배수·소화전·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,391,000원/㎡입니다.
- 토지. 대체로 부정형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 대로1류와 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 송정동현대아이파크는 326세대, 2002.07.19 준공이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재점검. 실질취득액 405,000,000원이 최근 12개월 평균 367,083,333원의 110.3%이므로 신건에서 가격 메리트를 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 임차인 원본 확인. 정덕영은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 최우선변제 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 실제 점유 상태와 인도 협의 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 대항력 없음과 즉시 명도 가능은 같은 의미가 아닙니다.
- 배당표 변동 확인. 추정 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 제공된 시나리오는 신건 405,000,000원, 1회 유찰 324,000,000원, 2회 유찰 259,200,000원입니다. 각 회차에서 시세와 실질취득액을 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.05.31 국민은행 근저당권이고, 임차인 전입은 2016.06.07이라 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 반면 현재 실질취득액 405,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 367,083,333원의 110.3%입니다. 최신 거래 365,000,000원과 비교해도 신건을 ‘싸게 사는 경매’로 해석할 근거는 약합니다. 보증금·우선변제 확인이라는 실무 체크도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 신건 가격 메리트는 부족하다입니다.
