수원지방법원 2026타경50412. 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 가122호입니다. 감정평가상 공부 용도는 지원시설(제1종근린생활시설-소매점)이고 기준시점 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 두혁이며, 2022년 5월 30일 중앙농업협동조합이 채권최고액 750,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드의 34,682,330원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 권리분석은 “근저당 이후가 모두 소멸한다”에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 각 토지 을구 1번 구분지상권(2022.02.04 등기)을 매수인이 인수한다고 별도로 적혀 있기 때문입니다. 배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 비금전 권리인 구분지상권은 그대로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50412 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 가122호 |
| 공부상 이용 | 지원시설(제1종근린생활시설-소매점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 중 1층 가122호 · 사용승인일 2022.01.28 |
| 소유자 | 두혁 |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 847,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 605,727,571원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 소멸, 토지 구분지상권은 인수
등기상 말소기준권리는 2022.05.30 중앙농업협동조합 근저당권 750,000,000원입니다. 그 뒤의 삼성카드 가압류와 중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 승계 문제는 없습니다.
② 점유·임차 — 임차인 없이 현황 공실
| 점유·임차 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 · 현황 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 금전 0원 |
감정평가상 기준시점 현재 공실이고 임대사항은 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인이 없으므로 임차보증금에 따른 대항력·우선변제·매수인 승계액은 발생하지 않습니다. 다만 이는 토지 구분지상권 인수 문제와는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 847,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,870,000원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 750,000,000원 | 750,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 34,682,330원 | 34,682,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,447,670원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 784,682,330원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 51,447,670원입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구분지상권은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 847,000,000원 | 784,682,330원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 677,600,000원 | 668,424,000원 | 116,258,330원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 542,080,000원 | 534,259,200원 | 250,423,130원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 677,600,000원, 2회 유찰 시에는 542,080,000원으로 내려갑니다. 채권 미배당액은 각각 116,258,330원과 250,423,130원으로 증가하지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 금전 승계되는 구조는 아닙니다. 반면 매각물건명세서가 명시한 토지 구분지상권 인수는 가격 하락과 별개로 검토해야 할 권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 지원시설(제1종근린생활시설-소매점)이며 기준시점 현재 공실입니다.
- 주위환경. 미사강변초등학교 동측 인근으로 업무·상업용 빌딩, 지식산업센터, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설과 공원이 혼재합니다.
- 교통. 동측 미사대로, 서측 미사강변한강로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 약 40미터, 남서측 약 20미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 감정평가상 망월동 834·834-1은 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상10층 건물의 1층 가122호이며 사용승인일은 2022.01.28입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 각 토지 을구 1번 구분지상권의 존속기간·범위·권리자·목적을 토지 등기부 원문에서 직접 확인해야 합니다.
- 금전 인수와 권리 인수를 구분. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 구분지상권은 별도 인수입니다.
- 공실 상태 확인. 기준시점 현재 공실이므로 현장 점유상태가 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·동일 층·유사 근린생활시설의 실제 매매·임대가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 수익성 검토. 현재 공실인 제1종근린생활시설이므로 예상 임대료·공실기간·관리비를 확인한 뒤 입찰가를 산정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 각 토지 등기부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 임차인이 없고 배당표상 매수인이 떠안을 금전채무도 0원이어서 겉보기에는 단순합니다. 말소기준인 중앙농업협동조합 근저당 이후의 삼성카드 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 매각물건명세서가 2022.02.04 등기된 각 토지 을구 1번 구분지상권의 인수를 명시하고 있어, 권리가 완전히 깨끗한 사건으로 평가할 수는 없습니다.
또한 현재 물건은 공실인 제1종근린생활시설이고 비교 가능한 실거래 자료가 없어 847,000,000원의 신건 가격이 시장 대비 유리하다고 판단할 근거도 없습니다. 금전 인수는 0원, 그러나 비금전 권리는 남고 가격 적정성도 확인이 필요한 사건. 입찰의 핵심은 구분지상권 원문과 실제 상권·임대가치를 확인하는 데 있습니다.
