수원지방법원 2026타경50500. 광주시 초월읍 지월리 한주웰시티 C동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 김용석은 2015.03.01. 매매를 원인으로 185,000,000원에 취득했고, 같은 해 2015.03.19. 신한은행이 채권최고액 147,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
등기부에는 그 이전인 2014.11.18. 성남중앙신용협동조합 근저당 3건이 있었지만 2015.03.19. 일부포기로 모두 말소됐습니다. 이후 2026.03.18. 에프에스2512유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했고, 2026.06.30. 김지희 명의의 주택임차권등기가 추가됐습니다. 김지희의 전입신고일은 2023.01.31., 점유개시일은 2023.01.07.로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50500 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 786-4 한주웰시티 씨동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.61㎡ · 4층 402호 |
| 소유자 | 김용석 (2015.03.01. 매매 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프에스2512유동화전문 유한회사 / 114,950,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸
핵심은 2015.03.19. 신한은행 근저당입니다. 김지희의 주택임차권등기는 2026.06.30.이고, 그 임대차의 전입신고일도 2023.01.31.이라 말소기준보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 김지희는 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 확인된 임차권과 미상 기재를 분리해서 봐야 한다
| 기재명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2023.01.31 · 확정 2023.01.31 · 점유개시 2023.01.07 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 1.86억은 최근 거래보다 높다
한주웰시티 C동은 총 11세대이며, 비교 대상 면적은 50.61㎡입니다. 확인된 실거래는 2건으로 표본이 적습니다. 최신 거래는 2024.07. 50.77㎡ 3층 180,000,000원, 이전 거래는 2021.09. 50.61㎡ 4층 127,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 50.77㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 50.61㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 153,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균 153,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원을 우선하는 것이 안전합니다. 현재 최저가 186,000,000원은 이 기준의 103.3%입니다. 즉 신건 가격은 최근 시세보다 6,000,000원 높아, 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,404,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 147,000,000원 | 147,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,596,000원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권최고액 147,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 35,596,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 현재 배당모델상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 별개
| 회차 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 186,000,000원 | 147,000,000원 | 0원 | 35,596,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 1,083,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 30,426,560원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 1층~4층 다세대주택 중 4층 402호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 세광엔리치빌 아파트 북측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 관련 규제가 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 한주웰시티 C동은 11세대이고 확인 실거래는 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차 기재 확인. “기사항전”으로 표시된 주거 기재의 실제 점유자·전입일·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서 원문과 현황조사로 재확인해야 합니다.
- 김지희 임차권. 전입 2023.01.31., 확정일자 2023.01.31., 보증금 10,000,000원이며 말소기준 2015.03.19.보다 뒤라는 점을 원본과 대조하세요.
- 신건 가격. 최저가 186,000,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원보다 높습니다. 현재 회차에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 148,800,000원, 2회 유찰 시 119,040,000원으로 내려가지만 각 회차마다 임차관계 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 관리·명도 확인. 실제 점유자와 관리비 체납 여부는 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소기준은 명확, 임차 확인과 가격은 보수적으로”
이 물건은 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2015.03.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 김지희 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김지희 역시 전입이 말소기준보다 뒤라 대항력이 없습니다. 다만 별도의 임차 관련 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 신건 최저가 186,000,000원은 최근 시세 기준 180,000,000원의 103.3%로 시세보다 높습니다. 따라서 이 사건은 “확인된 권리는 비교적 단순하지만, 미상 임차 기재를 해소하고 가격이 내려온 뒤 접근 여부를 판단하는 물건”에 가깝습니다.
