수원지방법원 2026타경50518. 성남시 수정구 신흥동 183-4, 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물의 제6층 제602호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 오준수이며, 2003.04.09. 오준만 명의로 소유권을 취득한 뒤 2018.01.03. 개명했고 그 변경등기가 2023.07.04. 접수됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 123,750,000원입니다. 그 이전의 새마을금고 근저당과 최광식 근저당, 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2026.03.16. 최대현이 신청한 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 183-4 6층 602호 · 도로명 경기도 성남시 수정구 수정남로 243 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 64.5㎡ · 6층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 오준수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 420,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최대현 / 70,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.04. 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 · 채권최고액 123,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 살아 있는 담보권으로 확인되는 것은 2023.07.04. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 1건이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2026.03.16. 강제경매개시결정은 그 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 4.2억으로 봐야 한다
중개 시세 표본은 ‘수정빌라(C동)’에서 확인된 2024.01. 거래 1건입니다. 거래면적은 71.16㎡, 3층, 거래가는 325,000,000원입니다. 대상면적 64.5㎡와 면적이 일치하지 않아 직접적인 동일 조건 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 71.16㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 325,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 325,000,000원이고, 현재 최저매각가 420,000,000원은 이 기준의 129.2%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 그대로 420,000,000원입니다. 즉 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현 회차 가격에 가격 메리트를 줄 수 없습니다.
③ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 420,000,000원 | 193,750,000원 | 219,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 336,000,000원 | 193,750,000원 | 136,746,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 268,800,000원 | 193,750,000원 | 70,486,800원 | 0원 |
1회 유찰가 336,000,000원도 최신 거래 325,000,000원보다 높은 가격입니다. 2회 유찰 시 268,800,000원으로 낮아지지만, 거래 표본이 1건이고 대상 면적과도 불일치하므로 그 자체만으로 ‘저평가’라고 단정할 수는 없습니다. 다만 현 신건 420,000,000원과 비교하면 가격 부담이 크게 줄어드는 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 123,750,000원 | 123,750,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최대현 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 219,650,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 193,750,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 219,650,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남북초등학교 남서측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어, 감정평가상 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 602호. 외벽 석재 붙임, 내벽 벽지·일부 타일, 샷시 창호이며 기본 위생·급배수·개별난방·주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12m, 남서측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 감정평가상 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 중개 자료상 총 8세대이며 최근 거래 표본은 1건입니다. 거래량이 충분한 대단지형 물건은 아니므로 매도 시 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 회차 가격 경계. 신건 420,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 325,000,000원의 129.2%입니다. ‘신건 최저가’라는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 유일한 실거래는 71.16㎡이고 대상은 64.5㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 동일·유사 면적의 추가 실거래를 원본에서 확인해 응찰 상한을 보정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 1회 유찰도 비교 필요. 1회 유찰 시 336,000,000원으로 내려가지만 최신 거래 325,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.07.04. 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 선순위 점유·조세·최우선변제 가능성을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격권, 가격은 보류
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.07.04. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 인수액이 없으므로 실질취득은 곧 현재 최저가인 420,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 325,000,000원의 129.2%입니다. 더구나 거래 표본이 1건뿐이고 면적도 대상과 다릅니다. 총 8세대 규모라는 점까지 감안하면, 현 신건 단계에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
