수원지방법원 2026타경50533. 하남풍산아이파크1단지 102동 11층 1102호, 전용 84.969㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 전강이고, 말소기준권리는 2024.01.19. 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 429,000,000원입니다. 이후 현존하는 하남시 압류, 삼성카드·신한카드·KB국민카드·하나카드·홍현희의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
이 사건에서 더 주의할 부분은 권리 자체보다 가격과 세금 우선배당 가능성입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 11.10억원으로 한 번도 유찰되지 않았습니다. 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 10.453억원이라 최저가가 평균보다 약 6.2% 높습니다. 반면 가장 최근 2026년 8월 거래는 11.80억원으로, 현재 최저가보다 높은 거래도 확인됩니다. 따라서 평균과 최신 거래를 함께 보되, 신건 가격에 일률적인 할인 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 823 하남풍산아이파크1단지 102동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.969㎡ · 지상 15층 중 11층 |
| 소유자 | 전강 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 15,574,606원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.19. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 429,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2024년 국민은행 근저당이 기준
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2024.01.19. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 현존 압류·가압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 특히 홍현희의 400,000,000원 가압류도 말소기준 이후입니다. 매수인이 별도 인수할 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6.2% 높고, 최신 거래보다는 낮다
하남풍산아이파크(1단지)는 686세대, 2008.07.18. 준공 단지입니다. 대상과 같은 84.96~84.97㎡ 면적의 최근 거래 12건 평균은 1,045,333,333원입니다. 현재 신건 최저가 1,110,000,000원은 이 평균의 106.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 7 | 1,180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 5 | 1,105,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 5 | 1,115,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 1,060,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 1 | 995,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 1 | 985,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 1 | 983,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 1 | 980,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 995,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 3 | 1,048,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 5 | 1,048,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 4 | 1,050,000,000원 |
| 평균 | 84.96~84.97㎡ | 12건 | 1,045,333,333원 |
표본 최저 거래는 980,000,000원, 최고 및 최신 거래는 1,180,000,000원입니다. 대상은 11층이지만 최근 표본은 1층부터 7층까지라 층 차이를 그대로 가격 차이로 환산할 수는 없습니다. 현재 최저가 11.10억원은 최근 평균보다 64,666,667원 높고, 최신 거래 11.80억원보다는 70,000,000원 낮습니다. 따라서 최근 평균 기준으로는 가격 메리트가 없고, 최신 거래만 보면 상단 시세보다 낮은 위치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,976,027원 | 6,976,027원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,464,285원 | 15,464,285원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,367,454원 | 19,367,454원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 17,176,043원 | 17,176,043원 |
| 7. 가압류 · 홍현희 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 8. 경매개시 관련 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,516,191원 |
가정 매각가 1,110,000,000원에서는 계산 대상 채권 887,983,809원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 208,516,191원입니다. 당해세 여부에 따라 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,110,000,000원 | 887,983,809원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 888,000,000원 | 876,720,000원 | 11,263,809원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 710,400,000원 | 700,896,000원 | 187,087,809원 | 0원 |
1회 유찰 시 888,000,000원, 2회 유찰 시 710,400,000원으로 내려가며 후순위 채권의 미배당은 늘어나지만, 이 사건에는 임차인 보증금 승계가 없으므로 미배당 채권이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 11층 1102호입니다.
- 입지. 나룰초등학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 지하철 5호선 하남시청역과의 거리·운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 하남풍산아이파크(1단지) 686세대, 2008.07.18. 준공. 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(풍산지구), 평지의 부정형 토지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있고, 감정평가 기재상 하남시 전역 아파트 용도 한정 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 11.10억은 최근 12개월 평균 10.453억의 106.2%입니다. 평균 대비 할인 경매로 보지 말고 최신 11.80억 거래와 함께 응찰 상한을 따로 계산할 필요가 있습니다.
- 층 차이. 대상은 11층이지만 최근 거래 표본은 1~7층입니다. 층·향·내부 상태를 확인하기 전 단순 평균만으로 적정가를 확정하지 않는 것이 좋습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 원본으로 확인해야 합니다. 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 청구금액 대조. 사건 경매 청구액은 15,574,606원이고, 신한카드 가압류 청구금액은 15,464,285원으로 서로 다릅니다. 원본 집행권원과 채권계산서를 확인할 항목입니다.
- 점유·명도. 임차인 보증금 인수 문제는 없지만 실제 점유자와 인도 절차는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가. 감정평가에 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있으므로 경매 취득에 대한 적용 범위와 후속 절차를 관할 기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구·세금 관계 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 깔끔, 가격은 평균 이상”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 2024.01.19. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신건 최저가 11.10억원은 최근 12개월 평균 10.453억원보다 6.2% 높습니다. 2026년 8월의 11.80억원 최신 거래가 상단 가격을 보여주지만, 같은 달 11.05억원·11.15억원 거래도 있어 신건 가격을 명백한 할인 구간으로 보기는 어렵습니다. 결론적으로 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 11층 개별 호수의 상태를 감안해 11.10억원이 실제 시세에 부합하는지 검증하는 것입니다.
