수원지방법원 2026타경50533. 하남시 덕풍동 하남풍산아이파크1단지 102동 11층 1102호, 전용면적 기준 84.969㎡ 아파트입니다. 소유자는 전강이고, 등기상 현재 권리분석의 기준점은 2024.01.19. 주식회사국민은행 근저당권 429,000,000원입니다. 그보다 앞서 존재했던 하남시 압류는 2023.12.26. 해제됐고, 2024.01.09. 신탁재산의 귀속으로 소유권이 전강에게 돌아온 뒤 국민은행 근저당권이 설정됐습니다.
이후 2025년 하남시 압류와 삼성카드 가압류, 2026년 신한카드·케이비국민카드·하나카드·홍현희 가압류, 강제경매개시결정, 하남시 압류가 이어집니다. 데이터상 이들 현재 권리는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 임차인도 없어 배당 시나리오의 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 823 하남풍산아이파크1단지 102동 11층1102호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 덕풍남로 11 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.969㎡ · 지상15층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 전강 |
| 소유권 취득 | 2011.09.08. 소유권이전 · 거래가액 435,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 15,574,606원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전의 살아 있는 권리가 핵심인데
말소기준은 2024.01.19. 을구 13번 국민은행 근저당권입니다. 주의해서 볼 것은 그 이전의 하남시 압류입니다. 2023.09.07. 압류가 먼저 있었지만 2023.12.26. 해제돼 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 이 압류가 말소기준보다 앞선 인수권리로 남아 있는 구조는 아닙니다.
말소기준 이후의 하남시 압류, 삼성카드·신한카드·케이비국민카드·하나카드·홍현희 가압류, 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.12.30. 설정된 롯데카드 가압류 11,561,820원도 2026.03.19. 해제로 이미 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 6.2% 높다
하남풍산아이파크(1단지)는 686세대, 2008.07.18. 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.969㎡이고, 같은 면적의 최근 거래 12건 평균은 1,045,333,333원입니다. 현재 최저매각가 1,110,000,000원은 이 평균의 106.2%입니다. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 자체가 동일한 1,045,333,333원이므로, 신건 최저가를 최근 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 7 | 1,180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 5 | 1,105,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 5 | 1,115,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 1,060,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 1 | 995,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 1 | 985,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 1 | 983,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 1 | 980,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 995,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 3 | 1,048,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 5 | 1,048,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 4 | 1,050,000,000원 |
| 평균 | 84.969㎡ | 12건 | 1,045,333,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 980,000,000원~1,180,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 1,180,000,000원이고, 같은 달에도 1,105,000,000원과 1,115,000,000원 거래가 함께 있습니다. 현재 최저가 1,110,000,000원은 최근 최고가보다는 낮지만, 판단 기준인 최근 12개월 평균 1,045,333,333원보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 2. 삼성카드 가압류 | 6,976,027원 | 6,976,027원 |
| 3. 신한카드 가압류 | 15,464,285원 | 15,464,285원 |
| 4. 케이비국민카드 가압류 | 19,367,454원 | 19,367,454원 |
| 5. 하나카드 가압류 | 17,176,043원 | 17,176,043원 |
| 6. 홍현희 가압류 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 7. 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,516,191원 |
현재 회차 기준 채권 총액 887,983,809원은 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여액은 208,516,191원입니다. 다만 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,110,000,000원 | 0원 | 208,516,191원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 888,000,000원 | 11,263,809원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 710,400,000원 | 187,087,809원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰로 매각가가 낮아져도 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 데이터상 1회 유찰 888,000,000원, 2회 유찰 710,400,000원에서도 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄면서 채권 미배당액이 각각 11,263,809원, 187,087,809원으로 증가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나룰초등학교 남측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 지하철 5호선 하남시청역까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층 건물 내 11층이며 위생·급배수·난방·소방·주차·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 하남풍산아이파크(1단지) 686세대, 2008.07.18. 준공입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(풍산지구), 공시지가 4,389,000원/㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
- 규제. 하남시 전역 아파트 용도에 대해 2025.10.20.~2026.12.31. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균 1,045,333,333원의 106.2%입니다.
- 최신 거래와 함께 비교. 2026.08. 거래는 1,180,000,000원, 1,105,000,000원, 1,115,000,000원으로 확인됩니다.
- 말소기준 확인. 2024.01.19. 국민은행 근저당권 429,000,000원이 기준이며 이후 현재 권리는 매각 소멸로 분류돼 있습니다.
- 과거 선순위 압류 상태 확인. 2023.09.07. 하남시 압류는 2023.12.26. 해제돼 말소된 흐름입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당분은 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 토지이용 규제 확인. 감정평가 자료에 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리 합격, 신건 가격은 신중
이 물건의 핵심은 복잡한 임차권이 아닙니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2024.01.19. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후의 현재 압류·가압류·경매개시결정은 매각 소멸로 정리됩니다. 과거 말소기준 이전의 하남시 압류도 이미 2023.12.26. 해제돼 있습니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가이자 신건 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균 1,045,333,333원의 106.2%입니다. 최신 2026.08. 거래 중 1,180,000,000원 거래도 있지만 1,105,000,000원·1,115,000,000원 거래도 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 자체에 확실한 할인 메리트가 있다고 보기 어려운 물건입니다. 여기에 당해세 가능성이 배당표에 반영되지 않았다는 점까지 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
