수원지방법원 2026타경50562. 하남시 덕풍동 366-102 다동 지하층 101호 다세대주택입니다. 현 소유자는 박경철로, 2004.09.06. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2008.04.28. 중소기업은행 근저당권 48,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 2010년 중소기업은행 근저당 33,600,000원, 2025년 가압류 48,342,803원, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
1988년 설정된 한국주택은행 근저당과 그 승계권리는 2006년에 이미 말소됐고, 2011년 중소기업은행 근저당 60,000,000원 역시 2025.10.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매 권리분석은 2008년 근저당을 기준으로 보면 됩니다. 신고된 임차인은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50562 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 366-102 다동 지하층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지하층 101호 |
| 대상면적 | 43.42㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하층-2층 · 1987.07.18. 준공 · 6세대 |
| 소유자 | 박경철 · 2004.09.06. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 61,256,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당이 기준
말소기준은 2008.04.28. 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 후 2010.07.30. 설정된 중소기업은행 근저당 33,600,000원과 2025.10.27. 중소기업은행 가압류 48,342,803원, 2026.03.23. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2011.08.29. 설정됐던 중소기업은행 근저당 60,000,000원은 2025.10.17. 이미 해지됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 표본이 약하다
비교 가능한 실거래 자료는 2023.02 한 건이며, 47.52㎡ 지하층 거래가격은 260,000,000원입니다. 비교 데이터의 평균·최고·최저도 모두 이 한 건과 같은 260,000,000원입니다. 현재 최저가 165,000,000원은 이 비교가격의 63.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 47.52㎡ | -1 | 260,000,000원 |
| 평균 | 43.42㎡ 대상 | 1건 | 260,000,000원 |
수치만 보면 165,000,000원은 비교가격보다 크게 낮습니다. 하지만 최신 거래가 2023.02이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “현재 시세보다 확실히 싸다”고 단정하기보다는, 해당 거래가 지금의 가격 수준을 얼마나 대표하는지 별도로 검증해야 합니다. 특히 대상은 1987.07.18. 준공된 6세대 다세대의 지하층 101호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 중소기업은행 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 48,342,803원 | 48,342,803원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,947,197원 |
신건 165,000,000원 가정에서는 채권총액 129,942,803원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 31,947,197원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,000,000원 | 590,803원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 105,600,000원 | 26,621,203원 | 0원 |
1회 유찰 시 132,000,000원, 2회 유찰 시 105,600,000원까지 내려갑니다. 채권자 미배당은 늘어나지만 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동부 초등학교 북서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·공원이 소재하며, 주거지로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하층-2층 건물의 지하층 101호입니다. 위생·급배수·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 로폭 약 1-2미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(안터골2지구), 과밀억제권역 등이며 토지거래계약 허가구역 지정도 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 205.0㎡, 지목 대, 공시지가 2,544,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1987.07.18. 준공, 6세대, 지하층이라는 조건과 실거래 표본 1건을 감안하면 매도 시 가격·기간 변동성이 클 수 있어 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 신고된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 원본으로 다시 확인하세요.
- 시세 재검증. 비교 실거래가 2023.02 한 건뿐이므로 260,000,000원을 현재 시세로 고정해 보지 말고 주변 유사 지하층·다세대의 현재 거래 수준을 확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 누수·결로·채광·환기·배수 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로·접근성 확인. 북서측 약 1-2미터 도로 접면이 실제 차량 진입과 향후 매도성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인하세요.
- 토지거래 허가구역 확인. 지정기간과 허가대상 범위를 입찰자 본인의 자격·취득 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘검증 후 판단’
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 2008.04.28. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 가격의 근거입니다. 최저가 165,000,000원이 비교 실거래 260,000,000원의 63.5%라는 숫자만 보면 매력적이지만, 거래가 2023.02 한 건에 불과합니다. 여기에 1987년 준공·6세대·지하층·1-2미터 도로 접면이라는 특성이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전형 + 가격 확인 필요형”으로 보는 것이 적절합니다. 권리는 합격이지만, 가격 메리트는 현재 시장자료와 현장 상태를 검증한 뒤 판단해야 합니다.
