수원지방법원 2026타경50574. 광주시 능평동 홈타운쉐르빌 101동 3층 302호, 전용 58.2㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부에 남아 있는 일반 담보권보다 임차권이 핵심입니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.09.19. 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 고영웅의 전입은 2022.02.25., 확정일자는 2022.02.08., 임차권등기는 2024.03.05.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 220,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 미변제 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

현재 신건 최저가 277,000,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 4,678,000원 이후 고영웅 보증금 220,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 계산상 인수액은 0원입니다. 하지만 국세·지방세 압류 3건이 존재하고 그 중 당해세로 우선 차감되는 금액이 있다면 실제 배당순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로, ‘선순위 임차권이 있지만 지금 가격에서는 전액 배당되는 구조’로 이해하는 것이 정확합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

현재 말소기준은 2024.09.19. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 제이비우리캐피탈 가압류, 인천광역시미추홀구청 압류, 용인시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 고영웅의 주택임차권은 2024.03.05. 등기됐고 전입·점유는 2022.02.25.로 더 빠르므로 말소기준 이전 권리입니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고는 별도 합산 금지

③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래보다 높다

홈타운쉐르빌 101동은 총 8세대이며 비교 면적은 전용 58.2㎡입니다. 확인된 실거래는 4건으로, 2022.12. 255,000,000원, 2023.01. 255,000,000원, 2023.04. 255,000,000원, 2024.06. 270,000,000원입니다. 전체 평균은 258,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 270,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득 277,000,000원은 이 가격의 102.6%로 7,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 258,750,000원 대비 할인 여부를 근거로 가격 메리트를 주장할 수 없고, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상으로 보는 것이 맞습니다. 최근 거래는 이전 거래 평균보다 5.9% 높은 흐름으로 집계돼 있으나, 그 최근 가격 자체보다도 신건 최저가가 더 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)

현재 신건 가격에서는 고영웅 보증금 220,000,000원이 전액 배당돼 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액은 이 배당표에 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 그대로 취득비용 하락으로 이어지지 않는다

특히 2회 유찰 시에는 낙찰가 177,280,000원이 고영웅 보증금 220,000,000원보다 낮아집니다. 이때 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오면서 인수액이 46,001,920원으로 증가하고, 실질취득은 223,281,920원이 됩니다. 즉 표면 낙찰가는 177,280,000원까지 떨어지지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어 실제 부담은 220,000,000원대에서 유지되는 인수형 구조입니다. 따라서 유찰된 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·규모. 다세대주택으로 이용 중이며 홈타운쉐르빌 101동은 총 8세대입니다. 사용승인일은 2017.06.15.입니다.
• 입지. 광주시 능평동 ‘능평1리마을회관’ 남서측 원거리에 위치하며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입은 용이하지만 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물의 3층 302호이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 토지는 세장형 완경사, 다세대주택 건부지로 이용 중이고 북서측 세로와 접합니다.
• 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래도 4건으로 표본이 많지 않아 대단지 공동주택보다 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 신건 가격. 실질취득 277,000,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원보다 높습니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 보지 마세요.
• 고영웅 보증금. 대항력 있는 임차권 220,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 배당순위와 세금 우선권을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국민건강보험공단·인천광역시미추홀구청·용인시 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인하세요. 우선배당되면 임차인 미배당 및 인수액이 바뀔 수 있습니다.
• 김동진 점유. 전입은 2026.03.06.로 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 점유·명도조건을 확인하세요.
• 보증기관 승계. ‘시보증’ 신고는 김동진 관련 대위·승계 중복 신고로 별도 보증금에 합산하지 않습니다.
• 유찰가 착시. 2회 유찰 시 최저가 177,280,000원만 보지 말고 인수 46,001,920원을 더한 실질취득 223,281,920원으로 비교해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 대중교통 사정도 불편하므로 실거주·재매각 수요를 보수적으로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·체납세액·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “현재는 인수 0원이어도, 가격과 선순위 임차권을 같이 봐야 한다”

이 물건은 단순히 ‘임차보증금 220,000,000원을 떠안는 물건’도 아니고, ‘인수 0원이니 깨끗한 물건’도 아닙니다. 정확한 구조는 대항력 있는 선순위 임차권이 존재하지만 현재 신건 가격에서는 전액 배당되어 인수액이 0원으로 계산되는 사건입니다. 동시에 현재 실질취득 277,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원보다 높아 가격 메리트도 없습니다.

유찰되면 상황은 달라집니다. 1회 유찰 시 실질취득은 223,902,400원, 2회 유찰 시에는 낙찰가가 177,280,000원까지 낮아져도 인수액이 46,001,920원으로 늘면서 실질취득은 223,281,920원에 머뭅니다. 즉 선순위 임차보증금이 낙찰가 하락을 흡수하는 구조입니다. 여기에 세금 우선배당 여부와 소규모 다세대의 환금성까지 겹치므로, 현재 신건은 권리도 가격도 보수적으로 접근할 구간입니다.