수원지방법원 2026타경50627. 경기도 하남시 망월동 힐스테이트에코미사 11층 1140호입니다. 사건 용도표기는 다세대이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔·복층구조입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리 숫자가 아니라, 말소기준인 2024.02.27. 하남시 압류보다 앞선 2022.03.29. 전입을 가진 임차인 최여민입니다. 보증금은 160,000,000원, 확정일자는 2022.06.07.이며 배당요구도 확인됩니다.
최저매각가 134,000,000원보다 임차보증금 160,000,000원이 크므로, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 “1.34억에 낙찰받는다”는 식으로 취득가를 판단하면 안 됩니다. 권리분석상 핵심 실질취득 수준은 보증금인 약 160,000,000원으로 봐야 합니다. 배당표에는 집행비용 2,676,000원 추정이 먼저 반영되어 신건의 인수 추정액이 28,676,000원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1106 힐스테이트에코미사 11층 1140호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔(복층구조) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 11층 · 사용승인일 2018.10.01. |
| 임차권 범위 | 제11층 제1140호 19.49㎡ 전부 |
| 소유자 | 안효황 · 2021.12.11. 매매 · 거래가액 152,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2018년 우리은행 근저당은 2022.01.17. 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.02.27. 하남시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최여민 | 주거 (임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.03.29. | 2022.06.07. | 2024.07.25. | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 중복 아님 |
최여민은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입은 2022.03.29., 확정일자는 2022.06.07.이고 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류권자이자 경매신청 채권자로 등장하지만, 임차인 보증금과 중복 합산해서 실제 임차인이 늘어나는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 최여민 보증금 | 160,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정한 2,676,000원입니다. 그 뒤 임차인에게 131,324,000원이 배당되는 것으로 계산되어 보증금 부족분 28,676,000원이 매수인 인수 추정액으로 남습니다. 주택도시보증공사 관련 채권은 이 가정에서 배당액 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 추정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 134,000,000원 | 28,676,000원 | 1,099,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 107,200,000원 | 55,100,800원 | 1,099,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 85,760,000원 | 76,183,680원 | 1,099,000,000원 |
표처럼 낙찰가가 134,000,000원에서 107,200,000원, 85,760,000원으로 내려갈수록 매수인 인수 추정액은 28,676,000원에서 55,100,800원, 76,183,680원으로 커집니다. 즉 이 사건은 유찰되어 최저가가 낮아진다는 사실 자체가 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 핵심 부담은 대항력 있는 160,000,000원 임차보증금입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 복층구조입니다. 20층 건물 내 11층 1140호입니다.
- 주위환경. 경기도광주하남교육지원청 하남교육지원센터 남서측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설 등 상업용·업무용 부동산이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 32m, 남측 약 15~20m 포장도로와 접하고, 북서측 약 29m·남서측 약 10m·남동측 약 8m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 신건 기준 최저가 134,000,000원에 인수 추정 28,676,000원이 붙는 구조입니다.
- 유찰을 할인으로 오인하지 않기. 1회 유찰 시 인수 추정 55,100,800원, 2회 유찰 시 76,183,680원으로 증가합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 최여민 보증금 160,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 하남시 압류 확인. 말소기준인 2024.02.27. 하남시 압류와 관련한 세액 및 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 현재 사용·인도 상태 확인. 임차권등기는 존재하지만 감정평가에는 구체적인 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.34억”이 이 물건의 실제 가격은 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 134,000,000원이지만, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 160,000,000원입니다. 신건 배당추정에서는 임차인이 131,324,000원을 받고 28,676,000원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가면 그 잔액은 오히려 커집니다.
따라서 이 물건은 “감정가 1.34억짜리 신건”이 아니라 “실질취득 약 1.60억 수준의 대항력 임차인 인수형”으로 봐야 합니다. 현재 시세 실거래 자료가 없으므로 이 160,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 다만 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 구조를 먼저 계산하고, 그 실질취득액을 기준으로 시장가격과 비교해야 하는 사건입니다.
