수원지방법원 2026타경50641. 경기도 광주시 양벌동 위드팰리스 106동의 1층 101호, 전용 54.51㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 153,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 하지만 등기상 김상혁의 주택임차권 보증금이 160,000,000원이고, 전입일은 2021.11.15, 확정일자는 2021.09.27입니다. 말소기준인 서민금융진흥원 가압류 2022.10.17보다 빠르므로 대항력이 있는 임차권입니다.
이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 커져 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 배당 추정 인수액은 9,942,000원, 1회 유찰 시 40,113,600원, 2회 유찰 시 64,242,560원입니다. 따라서 1.53억에서 1.224억, 9,792만원으로 최저가가 내려가는 모습만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 실질취득이 보증금 160,000,000원 수준에 묶이는 구조이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 249-17 1층101호 · 경기도 광주시 양벌로 145-24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.51㎡ · 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 윤이경 · 2021.12.03 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.10.17 갑구 22번 가압류 · 서민금융진흥원 · 10,199,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차보증금이 핵심
현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 김상혁의 대항력 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.26, 확정일자는 2021.09.27, 전입·점유개시는 2021.11.15이며, 말소기준 가압류는 2022.10.17입니다. 임차권등기 자체는 2023.11.30에 이뤄졌지만, 선행 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받을 수 있으나 보증금 전액이 배당되지 않으면 남은 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김상혁 | 160,000,000원 | 2021.11.15 / 2021.09.27 | 2023.11.30 | 대항력 있음 우선변제 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 0원 | 2021.11.15 / 2021.09.27 | 2026.03.30 | 대항력 우선변제 승계 |
실제 임차인은 김상혁 1명입니다. 시보증은 김상혁 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 두 번째 보증금이 아닙니다. 따라서 보증금은 160,000,000원 한 번만 계산해야 하며 승계신고를 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가 95.6%가 아니라 실질취득 1.60억을 봐야 한다
위드팰리스106동의 동일 면적 54.51㎡ 실거래는 2021.11, 1층, 160,000,000원 한 건입니다. 최저가 153,000,000원만 비교하면 160,000,000원의 95.6%입니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 이 95.6%를 근거로 “시세보다 싸다”라고 평가하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 / 현재 최저가 | 153,000,000원 | 신건 |
| 대항력 임차보증금 | 160,000,000원 | 가격판단의 핵심 기준 |
| 비교 실거래 | 160,000,000원 | 2021.11 · 1건 |
| 현재 회차 인수추정 | 9,942,000원 | 임차보증금 미배당분 |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수추정 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 153,000,000원 | 9,942,000원 | 약 160,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 122,400,000원 | 40,113,600원 | 약 160,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,920,000원 | 64,242,560원 | 약 160,000,000원 |
1회, 2회 유찰이 되면 표면상 최저가는 각각 122,400,000원과 97,920,000원까지 내려갑니다. 그러나 동시에 미배당 임차보증금 인수추정액이 40,113,600원, 64,242,560원으로 커집니다. 따라서 유찰이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 이 사건에서는 보증금 160,000,000원이 사실상 가격의 바닥 역할을 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 김상혁 보증금 | 160,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,199,242원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 김상혁에게 150,058,000원이 배당되고 보증금 부족분 9,942,000원이 매수인 인수 추정액으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양벌리 쌍용1차 아파트 북측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지1층~4층 다세대주택 중 1층 101호이며 기본 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 765.0㎡, 공시지가는 547,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 위드팰리스106동은 총 10세대이며 확인되는 동일면적 실거래는 2021.11의 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 확인에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 153,000,000원이 비교거래 160,000,000원의 95.6%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요. 대항력 임차보증금 인수효과를 포함한 실질취득 기준이 우선입니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 기준 매수인 인수추정액은 9,942,000원입니다. 실제 배당표에서 임차인 배당액과 미배당 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 전략 재계산. 1회 유찰 시 인수추정 40,113,600원, 2회 유찰 시 64,242,560원으로 늘어납니다. 최저가 하락만으로 입찰 상한을 높이지 마세요.
- 승계신고 중복 금지. 시보증은 김상혁 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이고 160,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 실거래 한계. 비교 가능한 거래가 2021.11 한 건이므로 현재 가격 판단 시 해당 한 건을 절대적인 시세로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본에서 임차권, 배당요구, 인수 문구를 최종 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 물건이 아닐 수 있다”
이 사건은 표면적인 최저가보다 선순위 대항력 임차보증금이 훨씬 중요합니다. 감정가와 최저가는 153,000,000원이지만 김상혁의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 회차에서도 배당 부족분 9,942,000원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 유찰이 반복되면 낙찰가는 내려가지만 그만큼 인수추정액이 늘어나므로 실질취득은 약 160,000,000원 수준에 묶입니다.
비교 실거래도 2021.11의 160,000,000원 한 건뿐입니다. 결국 이 물건은 “1.53억짜리 다세대”가 아니라 “대항력 임차보증금 1.60억을 기준으로 가격을 봐야 하는 다세대”입니다. 권리분석 난도와 환금성까지 함께 고려하면, 최저가 할인율만 보고 공격적으로 접근할 사안은 아닙니다.
