수원지방법원 2026타경50675. 경기도 광주시 초월읍 지월리 베르디움 204동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2022.01.18 국민건강보험공단 압류가 말소기준으로 선언돼 있다는 점과, 그보다 앞선 2021.11.02 전입·점유를 갖춘 진소영의 임차보증금 246,000,000원입니다. 확정일자도 2021.10.06으로 말소기준보다 빠르고 배당요구도 이뤄져 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 회차는 낙찰가 가정이 280,000,000원이어서 진소영에게 246,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 구조는 “유찰되면 싸진다”로 단순 해석하면 안 됩니다. 1회 유찰 시 인수액 25,936,000원, 2회 유찰 시 인수액 70,108,800원이 발생해, 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 그만큼 매수인 부담으로 이동합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50675 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 757-76 베르디움 204동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김완수 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.04.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.01.18 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 희망1자산대부관리유한회사 가압류, 주식회사대한채권관리대부 가압류, 2026.04.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 진소영은 전입·점유 2021.11.02, 확정일자 2021.10.06으로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차권 자체는 2023.12.15이지만, 임대차의 대항력 기준이 되는 전입·점유가 이미 선행해 있어 배당 부족분 인수 위험이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 신고 1건
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진소영 | 2021-11-02 | 2021-10-06 | 246,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 정연국 | 2025-08-11 | - | 미상 | 대항력 없음 |
| JUNG YUKO | 2025-12-30 | - | 미상 | 대항력 없음 |
| 시보증 | 2021-11-02 | 2021-10-06 | 0원 | 보증기관 승계 중복 합산 금지 |
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 12개월 평균의 119.4%
베르디움 204동, 전용 60.6㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 234,500,000원입니다. 현재 최저매각가 280,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.4%입니다. 최신 거래인 2026.03 거래가도 280,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 60.6㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 60.6㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2022.01 | 60.6㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 60.6㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 60.6㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.6㎡ | 2건 | 234,500,000원 |
전체 5건 평균은 255,000,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 가격 흐름도 -12.7%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 280,000,000원을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 회차별 실질취득 — 최저가와 실제 부담을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 280,000,000원 | 0원 | 280,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,000,000원 | 25,936,000원 | 249,936,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,200,000원 | 70,108,800원 | 249,308,800원 |
진소영 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액의 매수인 인수가 늘어납니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 자체가 아니라 실질취득액입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 진소영 보증금 | 246,000,000원 | 246,000,000원 |
| 2. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 76,777,555원 | 29,280,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 20,452,705원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 280,000,000원 가정에서는 진소영 보증금 246,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 희망1자산대부관리유한회사에는 29,280,000원이 배당되고 이후 채권에는 미배당이 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세광 엔리치빌 아파트 서측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지1층-4층 다세대주택 중 3층 302호이며 사용승인일은 2018.04.27입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관보안설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역 등에 포함됩니다.
- 거래 표본. 베르디움 204동은 총 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 5건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 1회 유찰 224,000,000원만 보고 판단하지 말고 인수 25,936,000원을 합친 249,936,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 2회 유찰도 동일. 최저가 179,200,000원이지만 인수 70,108,800원이 붙어 실질취득은 249,308,800원입니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균은 234,500,000원이고 현재 최저가는 그 119.4%입니다. 최근 가격 흐름도 -12.7%입니다.
- 진소영 배당액 확인. 실제 낙찰가에 따라 보증금 246,000,000원 중 얼마가 배당되고 얼마가 인수되는지 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 점유관계 확인. 정연국과 JUNG YUKO는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 현황상 점유자가 확인되어 인도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 시보증은 정연국 관련 대위·승계 신고로 별도 보증금을 더해 계산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건은 신건 280,000,000원에서 진소영 보증금이 전액 배당되기 때문에 표면상 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 그것만 보고 권리가 깨끗하다고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 진소영은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 246,000,000원입니다.
1회 유찰되면 낙찰가는 224,000,000원으로 떨어지지만 인수 25,936,000원이 생겨 실질취득은 249,936,000원, 2회 유찰에서는 낙찰가 179,200,000원에 인수 70,108,800원이 붙어 실질취득이 249,308,800원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 234,500,000원이고 가격 추세도 -12.7%입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실제 부담이 최근 시세보다 낮아졌는가”입니다.
