수원지방법원 2026타경50680. 광주시 초월읍 지월리 현대타운 지동 3층 301호, 전용 75.98㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이민구이며, 2022.03.11 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 취득한 뒤 2022.04.08 수원화성오산축산업협동조합에 채권최고액 146,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현황조사·매각물건명세서에서 확인된 점유자 이정국의 전입일은 2022.05.11입니다. 말소기준일 2022.04.08보다 뒤이므로 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 관련 배당순서는 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 135-47 현대타운 지동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.98㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 301호 |
| 사용승인 | 2020.03.05 |
| 소유자 | 이민구 (2022.03.11 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 119,285,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 매수인 인수 0원
| 점유자 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정국 | 2022.05.11 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
말소기준은 2022.04.08 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 앞선 안산농업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당은 2022.04.08 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리와 2026.04.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 기준 시세의 104.0%
비교 가능한 동일 전용면적 75.98㎡ 거래는 2022.03 3층 175,000,000원 1건입니다. 시세 기준값도 175,000,000원으로 잡혀 있습니다. 이번 물건의 감정가·최저가·실질취득액은 모두 182,000,000원으로, 이 기준의 104.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 75.98㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 시세 기준 | 75.98㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
신건 최저가 182,000,000원은 시세 기준 175,000,000원보다 높습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 그대로 182,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 비교 기준보다 높은 가격에서 입찰이 시작됩니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 145,600,000원, 2회 유찰 116,480,000원입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인되지 않지만, 유찰이 발생하면 매각가 자체는 낮아집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서도 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 146,400,000원 | 146,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,252,000원 |
현재 회차 182,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 근저당 146,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 32,252,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 2020.03.05입니다.
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 지월1리복지회관 남동측 인근으로, 단독·다세대·연립주택과 소규모 공장·창고·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 주거용 건부지이며 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 289.0㎡, 공시지가는 396,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 현대타운(G동)은 총 3세대이고 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 매우 제한적이어서 매도 시 가격 탐색과 매수층 확보를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검증. 실질취득 182,000,000원이 시세 기준 175,000,000원의 104.0%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유자 원본 확인. 이정국의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 145,600,000원, 2회 유찰 시 116,480,000원입니다. 현재 가격보다 낮아지는 구간을 별도로 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 3세대 다세대주택이고 실거래 표본도 1건입니다. 동일 권역의 다세대 매물·거래 가능성을 추가 확인하는 것이 중요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역을 비롯해 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 토지이용 규제가 확인됩니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.08 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이정국의 전입은 2022.05.11로 후순위입니다. 따라서 대항력과 보증금 승계는 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 회차의 실질취득액 182,000,000원은 시세 기준 175,000,000원의 104.0%입니다. 더구나 총 3세대 다세대이고 비교 거래는 1건에 불과합니다. 권리에서 큰 인수위험이 보이지 않는다는 사실과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 권리는 통과 가능, 신건 가격은 보수적 접근. 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 실제 매수·매도 시장에서 182,000,000원을 정당화할 수 있는지에 있습니다.
