⚠️ 전입 2019.04.09 💰 최저가 179,000,000원 🏢 4층 📅 2026.09.14
수원지방법원 2026타경50697. 하남 미사지구의 두산더프론트미사 4층 더블유415호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 현재 소유자는 이은성이고, 말소기준권리는 2022.08.17 설정된 주식회사국민은행 근저당권 171,600,000원입니다. 이후 2026.04.07 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사가 임의경매를 개시했고, 이 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 중심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 한수애의 전입신고일은 2019.04.09로 말소기준권리 2022.08.17보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 자료만으로 대항력 있음이라고 단정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 남아 매수인에게 승계되는지 확인하기 전에는 낙찰가만으로 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50697 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 599-2 두산더프론트미사 4층 더블유415호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 4층 |
| 소유자 | 이은성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 152,413,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 선순위 전입은 별도 확인
등기부상 2022.07.21 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.08.17 이은성 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 171,600,000원이 말소기준권리입니다. 2026.04.07 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한수애 | W동 415호 | 2019.04.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 보증금 전액 또는 일부가 낙찰자에게 남는지 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건에서는 “예상배당 계산상 인수 0원”과 “실제 권리분석상 인수 확정 0원”을 동일하게 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,094,000원 |
위 배당은 제공된 예상배당 계산을 그대로 표시한 것으로, 한수애의 보증금·배당요구·우선변제 여부는 확정되지 않은 상태입니다. 따라서 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 실질취득은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 179,000,000원 | 171,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 31,204,800원 |
| 2회 유찰 시 | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 59,443,840원 |
1회 유찰 시 매각가는 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원으로 내려갑니다. 다만 이 숫자는 경매 최저가의 하락일 뿐입니다. 한수애에게 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 남는다면 매수인이 그 금액을 추가로 부담할 수 있으므로, 현재 자료만으로 143,200,000원이나 114,560,000원을 그대로 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서와 감정평가 모두 지식산업센터로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
- 주위환경. 미사3동 행정복지센터 남동측 근거리에 위치하며, 지식산업센터·오피스텔·물류센터·데이터센터·주상용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 중 4층이며 공용 위생·급배수·소화·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 주위로 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 한수애의 보증금 원액과 계약기간, 실제 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 범위와 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 판단하는 핵심입니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가에 미배당 임차보증금이 더해질 수 있으므로 낙찰가만으로 투자금액을 확정하지 마세요.
- 유찰가 착시 주의. 1회 143,200,000원, 2회 114,560,000원으로 내려가도 임차인 인수액이 확인되지 않으면 실제 부담은 별개입니다.
- 지식산업센터 이용 확인. 현재 지식산업센터로 이용 중이므로 현장 이용상태와 실제 점유 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 선순위 점유는 따로 본다”
이 사건은 등기부만 보면 간단합니다. 2022.08.17 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 한수애의 전입은 그보다 앞선 2019.04.09입니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자와 배당요구가 어떻게 돼 있는지가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
결론은 권리 보류. 신건 최저가는 179,000,000원이지만 현재 확인 가능한 실질취득가는 179,000,000원 + 미확정 인수액입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수보다 먼저 선순위 전입 점유자의 보증금과 배당관계를 확정하는 것입니다.
