수원지방법원 2026타경50800. 광주시 능평동 훼미리타운 106동 지하 1층 B02호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 신홍철은 2021년 5월 매매로 거래가액 150,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매를 이해하는 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 임차인 이진산의 대항력입니다. 이진산은 2021.04.08. 확정일자를 받고 2021.05.31. 전입·점유를 시작했으며, 현재 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류일 2023.02.02.보다 앞섭니다.
따라서 2023.07.25. 설정된 을구 5번 주택임차권은 등기 자체가 말소기준 이후라 매각으로 소멸하더라도, 임차인의 선행 전입·점유에 기초한 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다. 현재 회차에서는 전액 배당되지만, 유찰이 진행되면 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 131-179 훼미리타운 106동 지1층비02호 · 도로명 경기도 광주시 오포로171번길 17-55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 · 지하 1층/지상 4층 건물 중 지하 1층 B02호 |
| 소유자 | 신홍철 (2021.05.25. 매매, 거래가액 150,000,000원 · 2021.05.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’을 봐야 한다
이 사건의 실제 임차인은 이진산 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니며, 전유부분 전부에 보증금 150,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 전입·점유일 2021.05.31.은 말소기준 2023.02.02.보다 빠르고, 확정일자도 2021.04.08.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현 회차 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진산 | 150,000,000원 | 2021.05.31 | 2021.04.08 | 2023.07.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 0원 |
② 가격 구조 — ‘최저가’가 아니라 실질취득을 본다
현재 확인되는 직접적인 최근 실거래 비교값으로 감정가 194,000,000원이 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 등기상 소유자의 2021년 거래가액은 150,000,000원이지만, 이를 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 이 사건에서 더 중요한 가격 판단 기준은 유찰 때 대항력 보증금의 미배당분이 얼마나 매수인에게 넘어오는지입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 194,000,000원 | 0원 | 194,000,000원 | 40,484,000원 | 109,516,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 155,200,000원 | 0원 | 155,200,000원 | 2,227,200원 | 147,772,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,160,000원 | 28,378,240원 | 152,538,240원 | 0원 | 150,000,000원 |
2회 유찰 시 화면에 보이는 최저가는 124,160,000원이지만, 이 가격만이 매수인의 비용이 아닙니다. 보증금 미배당분 28,378,240원을 인수하면 실질취득은 152,538,240원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어, 총 취득부담은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 임차인 이진산 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 40,484,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 194,000,000원 회차에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 40,484,000원을 배당받고 109,516,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 지하 1층/지상 4층 건물 중 지하 1층 B02호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 능평동 능평초등학교 남동측 인근. 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 북측 약 8M 내외, 동측 약 6M 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 717,300원/㎡입니다.
- 토지거래 허가 표시. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 훼미리타운 106동은 10세대 규모이고 본건은 지하층 다세대이므로, 대규모 아파트보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 두고 가격을 보수적으로 판단하는 편이 적절합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 외벽 석재붙임 마감 등이며 위생·급배수·난방·소화전 설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. 이진산은 전입 2021.05.31., 확정일자 2021.04.08.의 대항력·우선변제 임차인입니다. 배당 전액 변제 여부가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 회차별 실질취득 계산. 현재 194,000,000원과 1회 유찰 155,200,000원은 인수 0원이지만, 2회 유찰 124,160,000원은 28,378,240원을 더해 152,538,240원으로 봐야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 구간에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가합니다. 화면의 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 실제 현장 점유자와 인도 가능 상태를 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 순위와 금액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사 및 배당 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도, 보증금은 따라온다”
이 물건은 현재 신건 194,000,000원만 보면 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 그러나 권리구조 자체가 무인수형인 것은 아닙니다. 이진산의 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에 매각대금이 보증금 전액을 충족하지 못하는 순간 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
실제 시나리오에서도 1회 유찰 155,200,000원까지는 인수 0원이지만, 2회 유찰 124,160,000원에서는 28,378,240원이 인수돼 실질취득이 152,538,240원이 됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐느냐”가 아니라 그 회차에서 임차인에게 얼마가 배당되고, 내가 얼마를 추가로 인수하느냐입니다. 최근 실거래 비교값 없이 감정가나 최저가만으로 싸다고 단정할 수도 없습니다. 여기에 지하층 다세대의 환금성과 공매공고 교차 확인까지 겹치므로, 현재 회차 인수 0이라는 한 가지 사실만으로 안전·저가 물건으로 평가해서는 안 됩니다.
