수원지방법원 2026타경50814. 성남 분당구 삼평동 판교호반써밋플레이스 103동 18층 1804호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김성택은 2015년 12월 19일 매매를 원인으로 980,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 6월 22일 설정된 한국투자저축은행 근저당권 2,348,400,000원입니다. 이후 화성시 압류와 한국투자저축은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기에는 과거 신한은행·새북구새마을금고·애큐온저축은행 근저당과 강성철·강정숙 관련 근저당, 김승희 근저당의 이력이 보이지만, 현재 등기 상태에서 이미 말소된 권리와 그 변경·이전 이력입니다. 이번 매각에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50814 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 삼평동 740 판교호반써밋플레이스 18층 103-1804호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 동판교로177번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 131.24㎡ · 지하 2층 지상 18층 건물 내 18층 |
| 사용승인일 | 2012.12.27 |
| 소유자 | 김성택 (2015.12.19 매매 · 거래가액 980,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 3,170,000,000원 / 3,170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국투자저축은행 / 2,014,752,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 이번 권리분석의 핵심은 2021.06.22 한국투자저축은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,348,400,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2023.12.20 화성시 압류와 2026.04.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 상승 흐름이어도 31.7억은 높다
판교호반써밋플레이스의 전용 131.24㎡·133.96㎡ 거래 12건을 보면 전체 평균은 2,412,500,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 2,556,666,666원, 최신 거래는 2025년 10월 2,800,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 131.24㎡ | 17 | 2,800,000,000원 |
| 2025.09 | 133.96㎡ | 8 | 2,590,000,000원 |
| 2025.09 | 131.24㎡ | 13 | 2,690,000,000원 |
| 2025.08 | 133.96㎡ | 10 | 2,540,000,000원 |
| 2025.06 | 133.96㎡ | 6 | 2,400,000,000원 |
| 2025.06 | 133.96㎡ | 4 | 2,320,000,000원 |
| 2024.07 | 131.24㎡ | 18 | 2,325,000,000원 |
| 2024.05 | 133.96㎡ | 9 | 2,220,000,000원 |
| 2024.05 | 131.24㎡ | 15 | 2,195,000,000원 |
| 2024.05 | 133.96㎡ | 18 | 2,300,000,000원 |
| 2024.04 | 133.96㎡ | 16 | 2,300,000,000원 |
| 2024.03 | 131.24㎡ | 9 | 2,270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 2,556,666,666원 |
최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 12.7% 상승했습니다. 따라서 시장이 하락 중인 물건은 아닙니다. 그럼에도 현재 최저가 31.7억은 최근 12개월 평균 25.57억의 124.0%이고, 최신 거래 28억보다도 370,000,000원 높습니다. 상승 추세 자체가 신건 가격의 초과분을 정당화하는 근거가 되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,100,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 2,348,400,000원 | 2,348,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 787,500,000원 |
현재 회차에서는 한국투자저축은행의 채권최고액 기준 금액이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 787,500,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 자금 구조 — 1회 유찰 뒤부터 비교가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,170,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,536,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,028,800,000원 | 342,288,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 2,536,000,000원으로, 최근 12개월 평균 2,556,666,666원과 비슷한 구간까지 내려옵니다. 2회 유찰 시에는 2,028,800,000원으로 낮아지지만 한국투자저축은행 채권 중 342,288,000원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 두 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 판교역 북동측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 및 하천이 혼재하며 주위환경은 비교적 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신분당선·경강선 판교역이 있어 대중교통 상황이 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 18층, 사용승인일 2012.12.27이며 위생·급배수·지역난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 30m, 남측·북측·동측 약 20m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·판교 지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 규모. 판교호반써밋플레이스는 178세대이며, 대상 면적은 131.24㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 31.7억은 최근 12개월 평균 25.57억과 최신 거래 28억보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 1회 유찰 구간. 1회 유찰 시 25.36억으로 최근 12개월 평균 25.57억과 가까워집니다. 현재 회차와 가격 성격이 크게 달라지는 지점입니다.
- 2회 유찰 구조. 2회 유찰 시 한국투자저축은행 채권 미배당 342,288,000원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 인도 상태는 매각 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역. 감정평가에 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세 위
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 단순합니다. 말소기준은 한국투자저축은행 근저당이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없습니다. 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 가격입니다. 최근 12개월 평균은 25.57억, 최신 거래는 28억인데 신건 최저가는 31.7억입니다. 거래 추세가 12.7% 상승했음에도 현재 최저가는 최신 실거래보다 높은 구간입니다. 반면 1회 유찰 시 25.36억으로 최근 평균 수준에 접근합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 깨끗하지만, 신건 가격 메리트는 없다”입니다.
