수원지방법원 2024타경100335. 용인시 수지구 동천동 568-3에 소재하는 주건축물 제1동 4층 401호, 다세대주택입니다. 소유자는 박창윤이며, 등기부상 2020년 소유권보존 이후 여러 근저당권·가압류·가등기와 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 말소기준권리는 2021년 4월 23일 한우리건설주식회사의 근저당권입니다. 이 근저당권 자체와 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기권리가 소멸한다고 해서 모든 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 조남욱의 전입신고일은 2020년 10월 26일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2020년 10월 19일이고, 임차권등기와 배당요구까지 확인됩니다. 특히 매각물건명세서는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 문구가 낙찰가보다 우선해서 살펴야 할 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 남는 보증금

말소기준권리는 한우리건설주식회사의 을구 7번 근저당권입니다. 이전에 설정된 용인중앙새마을금고·김영철·주식회사위스제이앤씨의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 이후 설정된 주식회사규수방가구 근저당권과 가압류, 가등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 가격을 결정한다

실명이 확인되는 임차권자는 조남욱입니다. 별도로 '기사항전'이라는 명칭의 점유관계 기재가 있으나, 조남욱과 전입신고일·확정일자가 같고 보증금은 0원으로 표시되어 있어 독립된 실제 임차인인지, 중복 기재인지 확인이 필요합니다. 따라서 보증금 250,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

조남욱은 실명 확인 임차권자이며, 별도 표기의 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 확인된 임차보증금은 250,000,000원입니다. 보증기관 대위변제·승계로 확인된 기재는 없습니다. '기사항전'의 보증금 0원 표시는 독립된 임차보증금이 없다는 최종 법적 확인을 의미하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 최저가 5,109만원이 취득원가는 아니다

감정가 304,000,000원에서 5회 유찰된 결과 현재 최저매각가는 51,093,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 약 17%라는 큰 할인율이 눈에 띕니다. 그러나 이 물건은 임차인의 보증금이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가 하락분 상당액이 보증금 인수액 증가로 연결되는 구조입니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액. 집행비용 추정치에 따라 보증금 250,000,000원을 소폭 웃돌며, 실제 배당·인수 결과는 변동할 수 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 감정가와 실질취득액을 혼동하지 말 것

대상 건물은 2020.07.24 준공, 12세대 규모로 기재되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가·가격 추세가 확인되지 않아 실질취득액 약 2.51억원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

감정가 304,000,000원과 실질취득액 251,319,674원에는 차이가 있지만, 감정가 대비 할인과 실거래 시세 대비 할인은 서로 다릅니다. 특히 소규모 다세대주택은 층·면적·건물 상태·개별 수요에 따른 가격 차이가 발생할 수 있으므로, 동일하거나 충분히 유사한 주택의 최근 실제 거래를 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 51,093,000원 가정)

예상 매각대금은 집행비용 1,319,674원과 임차인 배당 49,773,326원으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 200,226,674원은 매수인 인수 예상액입니다. 위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 것으로, 실제 배당순위·채권액·당해세·최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 조남욱의 임차보증금 채권과 경매신청 청구액을 별개의 확정된 실질채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 용인신봉고등학교 북서측 원거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택·연립주택·창고·임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도 등을 고려한 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 다세대주택입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·난방·소화전 설비와 승강기·주차장 시설을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 차량 진출입 및 주차 편의성은 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 완경사 사다리형 대지이며 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함 표기되어 있으므로 실제 적용 여부와 제한사항을 확인해야 합니다. 공시지가 기재액은 920,100원/㎡입니다.
• 환금성. 2020.07.24 준공된 12세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회로 나타나므로 매각 가능 가격과 재매도 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 입찰 판단. 최저매각가 51,093,000원이 아니라 보증금 인수액을 합한 251,319,674원을 출발점으로 삼아야 합니다. 세금·등기·명도비용 등은 추가 검토 대상입니다.
• 임차보증금 인수 문구 확인. 을구 9번 임차권등기, 매각물건명세서의 잔액 인수 기재, 전입신고·점유·확정일자·배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 임차인 신원 및 관계 확인. 조남욱이 임차인과 신청채권자로 함께 기재되어 있습니다. 별도 표기된 '기사항전'의 실제 신원과 중복 여부도 확인해야 합니다.
• 가등기 확인. 갑구 3번 주식회사규수방가구의 가등기 원인과 성격, 말소기준권리와의 관계 및 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당 변동 위험. 예상 집행비용과 배당액은 확정금액이 아닙니다. 당해세·조세채권·최우선변제 등 실제 배당순위를 확인해야 보증금 인수액을 보다 정확하게 산정할 수 있습니다.
• 실거래 비교. 동일·유사 면적의 최근 거래, 인근 다세대주택의 매도 호가와 실제 거래, 임대수요를 확인하여 실질취득액 약 2.51억원과 비교해야 합니다.
• 현장·명도·관리비. 실제 점유자, 건물 상태, 승강기와 주차시설, 공용관리비 미납 가능성 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 최신 경매기록 확인. 매각기일 2026.10.30의 진행 여부와 매각조건, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 기록을 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 인수보증금은 사라지지 않는다”

이 물건은 감정가 304,000,000원에서 최저가 51,093,000원까지 하락한 5회 유찰 다세대주택입니다. 하지만 낙찰자가 실제로 부담할 비용은 최저가만으로 결정되지 않습니다. 대항력 있는 임차인 조남욱의 보증금 250,000,000원 가운데 예상 미배당액 200,226,674원을 인수하면, 현재 회차 실질취득액은 251,319,674원입니다.

향후 유찰이 더 진행되어도 보증금 인수액이 그만큼 증가하는 구조이므로 낮은 최저매각가 자체가 투자 기회를 의미하지 않습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 실질취득액이 시장가격보다 유리하다는 근거가 부족합니다. 가등기 성격과 임차인 관련 기재까지 확인해야 하는 만큼, 권리 위험은 높고 가격 메리트는 미검증 상태입니다.

최저가는 낮지만 실질취득액은 낮지 않습니다. 이 사건의 핵심은 다음 유찰을 기다리는 것이 아니라, 인수보증금의 법적 부담과 약 2.51억원의 실제 시장가치를 확인하는 것입니다. 그 검증이 완료되기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.