수원지방법원 2024타경100335. 용인시 수지구 동천동 소재 지하 1층·지상 4층 다세대주택의 4층 401호입니다. 감정가는 304,000,000원인데 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 72,990,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 임차인 조남욱은 2020.10.26 전입했고 확정일자는 2020.10.19로, 말소기준인 2021.04.23 한우리건설주식회사 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 304,000,000원짜리를 72,990,000원에 산다”는 구조가 아닙니다. 현재 배당 가정에서 조남욱에게 돌아가는 금액은 71,276,180원이고, 보증금 250,000,000원과의 차액 178,723,820원이 매수인 부담으로 남습니다. 낙찰가와 인수를 합치면 251,713,820원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천로373번길 31-2, 1동 4층401호 (동천동, 주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하 1층/지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 박창윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 72,990,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조남욱 / 250,157,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
말소기준은 2021.04.23 한우리건설주식회사 근저당권 230,000,000원입니다. 그 이후 설정된 주식회사규수방가구 근저당, 가압류, 소유권이전청구권가등기, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 조남욱의 전입일은 2020.10.26, 확정일자는 2020.10.19로 말소기준보다 빠르며, 임차권등기 자체도 보증금 250,000,000원을 명시합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조남욱 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.26 | 2020.10.19 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 2020.10.26 | 2020.10.19 | 미상 | 선순위 전입 | 배당요구 | 승계 없음 |
신고상 임차관계는 2건입니다. 조남욱은 보증금과 임차권등기가 명확해 인수액을 계산할 수 있지만, ‘기사항전’은 보증금이 미상으로 기재돼 있습니다. 전입일·확정일자는 조남욱과 동일하게 말소기준보다 빠르므로, 조남욱의 178,723,820원 외에 별도 부담이 있는지 원문 확인이 필요합니다. 이 금액은 현재 실질취득 계산에 포함할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가 72,990,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리 구조상 현재 회차에서 조남욱의 미배당 보증금 178,723,820원을 인수하면 실제 부담은 251,713,820원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 조남욱 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 72,990,000원 | 178,723,820원 | 251,713,820원 |
| 5회 유찰 시 | 51,093,000원 | 200,226,674원 | 251,319,674원 |
| 6회 유찰 시 | 35,765,100원 | 215,278,672원 | 251,043,772원 |
유찰이 한 번 더 진행돼 낙찰가가 51,093,000원으로 낮아져도 인수액은 200,226,674원으로 커지고, 다시 35,765,100원까지 내려가면 인수액은 215,278,672원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 총 부담은 약 250,000,000원 수준에 묶입니다. 대항력 인수형 경매의 전형적인 가격 착시입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,713,820원 |
| 1. 임차인 조남욱 보증금 | 250,000,000원 | 71,276,180원 |
| 2. 한우리건설주식회사 근저당 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사규수방가구 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 용인중앙새마을금고 가압류 | 309,000,000원 | 0원 |
| 5. 경기신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 조남욱 | 250,157,300원 | 0원 |
| 7. 용인중앙새마을금고 가압류 | 211,183,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 조남욱의 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 조남욱 보증금의 부족분 178,723,820원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부·감정 이용상태 모두 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 주위환경. 용인신봉고등학교 북서측 원거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·연립주택·창고·임야 등이 소재하는 지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 포함한 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 3m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형) 등에 해당하며, 공시지가는 920,100원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2020.07.24 준공, 12세대 규모의 다세대주택으로 집계돼 있고 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 아파트 대단지형 환금성과 동일하게 볼 수 없는 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 우선 계산. 현재 최저가 72,990,000원보다 조남욱 인수액 178,723,820원이 더 큽니다. 입찰가가 아니라 낙찰가+인수액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 별도 임차관계 원문 대조. ‘기사항전’ 명의로 전입 2020.10.26·확정일자 2020.10.19·배당요구 내역이 함께 기재돼 있으나 보증금은 미상입니다. 별도 실체와 보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 조남욱 관계 확인. 임차인과 경매개시 채권자의 이름이 동일하게 기재돼 있습니다. 임대차계약서·보증금 지급증빙·배당요구서를 직접 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후로 소멸 판정돼 있으나, 담보가등기 여부를 포함해 등기 원문을 확인하는 것이 안전합니다.
- 도로·환금성 확인. 약 3m 도로 접면과 12세대 다세대주택 특성은 향후 매도·대출·실사용 측면에서 아파트와 다른 제약이 될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “72,990,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 304,000,000원에서 네 차례 유찰돼 내려온 72,990,000원입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자를 중심에 놓으면 안 됩니다. 조남욱의 선순위 대항력 임차보증금 250,000,000원 중 178,723,820원이 현재 회차에서 매수인에게 남고, 알려진 실질취득은 251,713,820원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 51,093,000원이나 35,765,100원으로 내려가더라도 조남욱의 미배당 인수액이 각각 200,226,674원, 215,278,672원으로 늘어 총 부담은 계속 약 250,000,000원 수준입니다. 여기에 보증금이 명확하지 않은 별도 임차관계도 남아 있습니다. 낮은 최저가, 4회 유찰, 다세대주택의 환금성, 선순위 임차보증금 인수 위험이 동시에 겹치는 사건이므로 가격만 보고 접근하기에는 위험도가 높습니다.
