수원지방법원 2026타경50824. 경기도 광주시 양벌동 별헤는마을 119동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 295,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 등기와 임차관계를 보면 단순한 “2.95억짜리 신건”으로 볼 수 없습니다. 임차인 심홍기는 임대차계약일 2021.08.29, 확정일자 2021.10.07, 전입·점유개시 2021.10.15로 확인되고, 임차보증금은 305,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.03.13 광주시 압류입니다. 심홍기의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2021.10.15이고, 2024.01.12에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 이 사건은 “후순위 권리들이 깨끗하게 소멸하느냐”보다 선순위 임차보증금이 얼마 남느냐가 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50824 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 750 별헤는마을 119동 4층401호 · 경기도 광주시 양촌길 213-43 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(다락소재) · 철근콘크리트구조 4층건 중 4층 401호 |
| 거래비교 면적 | 72.84㎡ |
| 현재 소유자 | 서백견 · 2021.10.15 매매 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 경매 신청 | 주택도시보증공사 · 청구금액 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 근저당권들은 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 2016.12.20 융창상호저축은행 근저당 234,000,000원과 2017.02.28 허인영 근저당 52,000,000원은 2018.03.30 말소됐고, 2018.03.30 우리은행 근저당 132,000,000원도 2021.10.18 말소됐습니다. 2021.06.29 윤선영 가압류 16,000,000원 역시 2021.08.25 이미 말소됐습니다.
현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.03.13 광주시 압류입니다. 그런데 심홍기의 전입·점유는 2021.10.15, 임차권등기는 2024.01.12이므로 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 주택임차권 자체도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 2026.04.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심홍기 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 | 2021.10.07 | 305,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 시보증 심홍기 보증금 대위·승계 신고 | 2021.10.15 | 2021.10.07 | 0원 | 우선변제 보증기관 승계 |
심홍기는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 우선변제권이 있다는 사실은 낙찰자 인수가 사라진다는 뜻이 아닙니다. 보증금 305,000,000원이 배당으로 전액 채워지지 않으면 미배당 잔액은 대항력에 따라 매수인 인수로 남을 수 있습니다.
③ 핵심 계산 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 입찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 295,000,000원 | 14,930,000원 | 309,930,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 236,000,000원 | 73,104,000원 | 309,104,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 188,800,000원 | 119,643,200원 | 308,443,200원 |
대항력 인수형의 핵심이 바로 이것입니다. 보증금보다 낮은 가격에 낙찰받는다고 해도 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 넘어오기 때문에 총 부담은 사실상 305,000,000원 보증금 수준을 중심으로 고정됩니다. 이 사건에서는 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지는 구조 때문에 현 회차의 입찰가+인수액은 309,930,000원으로 계산됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가도 높고, 실질취득은 더 높다
별헤는마을 119동 동일 면적 72.84㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균 248,333,333원만 보면 과거 305,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단을 왜곡할 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 72.84㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 72.84㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2021.06 | 72.84㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 248,333,333원 |
최신 거래는 2024.05의 200,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 200,000,000원입니다. 반면 현재 최저가 295,000,000원은 최근 시세의 147.5%입니다. 최저가 자체가 이미 최근 시세보다 95,000,000원 높습니다. 여기에 현 회차 인수액 14,930,000원을 더한 실질취득 309,930,000원은 최근 시세의 약 155.0%입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 심홍기 보증금 | 305,000,000원 | 290,070,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 295,000,000원에서 집행비용 4,930,000원을 제외한 290,070,000원이 심홍기 보증금에 배당되는 가정입니다. 보증금 미배당 14,930,000원은 매수인 인수 가능액입니다. 주택도시보증공사 관련 305,000,000원은 보증기관 대위·승계와 연관된 동일 보증금 관계이므로 심홍기 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 주위환경. 세양 청마루 아파트 동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야 등이 혼재하며, 주거지로서의 제반 환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 중 4층 401호이며 다락이 소재합니다. 기본 위생·급배수, 개별난방, 소방, 공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류에 저촉됩니다.
- 규모·거래표본. 별헤는마을 119동은 총 3세대이며 준공일은 2016.12.09입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현 회차는 295,000,000원에 낙찰받더라도 인수 14,930,000원을 더해 309,930,000원 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 236,000,000원에 인수 73,104,000원, 2회 유찰 시 188,800,000원에 인수 119,643,200원으로 실질취득 총액은 거의 줄지 않습니다.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 심홍기 1명이고 시보증은 보증기관 대위·승계 신고입니다.
- 배당 후 잔액 확인. 심홍기 보증금 305,000,000원이 실제 배당절차에서 얼마까지 변제되는지 확인해야 최종 인수액이 확정됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 248,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원과 -26.6% 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 배당요구 및 임차권 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 295,000,000원인 신건입니다. 그러나 심홍기의 대항력 있는 임차보증금은 305,000,000원이고, 현 회차 예상배당 후 미배당액 14,930,000원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 실제 판단 기준은 295,000,000원이 아니라 309,930,000원의 실질취득입니다.
더 중요한 점은 유찰이 해법도 아니라는 것입니다. 1회 유찰 시 실질취득 309,104,000원, 2회 유찰 시 308,443,200원으로 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 총 부담은 사실상 보증금 수준에 묶입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 200,000,000원이고 가격 추세는 -26.6%입니다. 권리 인수형·최근 시세 이상·하락 추세가 동시에 겹친 사건으로, 최저가 숫자만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
