수원지방법원 2026타경50850. 광주시 신현동 동심포레스트 301동 402호, 공동주택인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이경숙이고 2021.09.17. 매매로 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 240,000,000원입니다. 등기상 과거 우리은행 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 기준은 2026.04.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 훨씬 앞선 임차관계입니다. 장재연은 2021.07.28. 확정일자를 갖추고, 2021.09.15. 전입신고, 2021.09.17. 점유개시 후 2023.10.04. 임차권등기를 했습니다. 임차보증금은 240,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 전입 시점이 말소기준인 2026.04.29.보다 빠르므로 대항력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50850 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 883-18 동심포레스트 301동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 상태길 66-17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 제4층 제402호 |
| 전용면적 | 59.605㎡ |
| 소유자 | 이경숙 (2021.09.17. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2012년 우리은행 근저당 2건은 각각 이미 말소됐기 때문에 현재 낙찰자가 인수할 담보권은 아닙니다. 실질적인 말소기준은 2026.04.29. 강제경매개시결정입니다. 그런데 장재연의 전입일은 2021.09.15., 확정일자는 2021.07.28.로 그보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복합산 금지
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장재연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 시보증 | 장재연 보증금 대위·승계 신고 | 0원 | 대항력 승계 | 우선변제 승계 | 보증기관 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
동일면적 59.61㎡ 거래는 5건입니다. 전체 평균은 180,200,000원이지만, 이 값에는 2021.09.의 240,000,000원 거래 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 59.61㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.06 | 59.61㎡ | 3 | 196,000,000원 |
| 2023.06 | 59.61㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2022.07 | 59.61㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.09 | 59.61㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.61㎡ | 5건 | 180,200,000원 |
| 최근 12개월 | 59.61㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
최신 거래는 2025.07. 100,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 100,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -50.1%입니다. 하락 추세가 뚜렷합니다. 그런데 현재 최저가는 이미 최근 시세의 200.0%입니다. 여기에 대항력 임차보증금 인수 구조까지 더해지므로, 최저가만 보고 할인 물건이라고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 장재연 보증금 | 240,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상 매수인 인수액은 43,600,000원입니다. 1회 유찰 시 83,040,000원, 2회 유찰 시 114,592,000원으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당분이 커지기 때문에 실질취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 비슷하다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 43,600,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 83,040,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 114,592,000원 |
보통 경매는 유찰될수록 매입단가가 내려가지만, 이 사건은 다릅니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 128,000,000원까지 최저가가 내려가더라도 ‘1.28억짜리 물건’이 되는 것이 아닙니다. 이 사건은 회차별 최저가보다 임차보증금 240,000,000원을 실질 가격축으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 301동 제4층 제402호입니다.
- 입지. 신현초등학교 남서측 인근이며 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 북측으로 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역에 해당합니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 849,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 포레스트타운(301동)은 10세대이며 동일면적 거래 표본은 5건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 200,000,000원 낙찰가에 43,600,000원 인수 가능성이 붙는 구조를 먼저 계산해야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 장재연의 전입 2021.09.15., 확정일자 2021.07.28., 임차보증금 240,000,000원과 배당요구 상태를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. ‘시보증’은 장재연 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 83,040,000원, 2회 유찰 시 인수 114,592,000원으로 늘어나므로 최저가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래가 100,000,000원이고 최근 대비 과거 추세가 -50.1%이므로 과거 전체 평균 180,200,000원을 시세 기준으로 단독 사용하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 다세대주택은 층·상태·접근성에 따라 환금성 차이가 크므로 실제 내부 상태와 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건의 판단 기준은 감정가 200,000,000원도, 다음 회차 최저가도 아닙니다. 장재연의 대항력 있는 임차보증금 240,000,000원입니다. 현 회차에서는 43,600,000원, 1회 유찰 시 83,040,000원, 2회 유찰 시 114,592,000원이 매수인 인수로 남는 구조여서 낙찰가가 내려가도 총 부담은 대략 같은 수준에 머뭅니다.
여기에 최신 동일면적 거래와 최근 12개월 평균이 모두 100,000,000원이고, 추세도 -50.1%입니다. 전체 거래 평균 180,200,000원보다 최신·최근 거래를 우선하면, 실질취득 약 240,000,000원은 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 선순위 임차권 인수 + 최근 시세 대비 높은 실질취득가가 겹친 만큼, 이 사건은 최저가 하락만으로 접근할 물건이 아닙니다.
