수원지방법원 2026타경50919. 광주시 장지동 ‘그린하우스’ 101동 1층 102호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김현성 씨로, 2019.12.27. 매매를 원인으로 거래가액 244,000,000원에 취득한 뒤 2020.01.20. 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 이후 신탁등기가 설정됐다가 2022.05.27. 말소됐고, 2021년 광주시 압류도 같은 해 7월 해제되어 말소됐습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2019년 광주농업협동조합 근저당은 이미 2019.12.27. 해지로 말소됐고, 현재 제공된 말소기준은 2026.05.11. 강제경매개시결정입니다. 그런데 김성래 임차인은 전입 2022.05.27., 확정일자 2022.04.16.로 이보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 장지동 672-31 그린하우스 101동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 김현성 (2019.12.27. 매매, 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
2019년 근저당과 2021년 광주시 압류는 모두 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 권리 구조에서 가장 중요한 등기는 을구 3번 김성래 주택임차권입니다. 임차보증금은 265,000,000원, 전입일은 2022.05.27., 확정일자는 2022.04.16.이며 배당요구가 확인됩니다. 말소기준인 2026.05.11. 강제경매개시결정보다 선순위라 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 미배당 잔액 승계
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 동일 보증금에 대한 중복 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김성래 | 265,000,000원 | 2022.05.27. / 2022.04.16. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 0원 | 2022.05.27. / 2022.04.16. | 동일 권리 승계 | 행사 가능 | 중복합산 금지 |
신건 매각가 278,000,000원 가정에서는 집행비용 4,692,000원을 먼저 공제한 뒤에도 김성래 임차보증금 265,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 구조가 달라집니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오므로 낙찰가 하락분이 곧바로 이익이 되지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 278,000,000원 | 0원 | 278,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 222,400,000원 | 46,513,600원 | 268,913,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 177,920,000원 | 90,370,880원 | 268,290,880원 |
④ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
그린하우스는 8세대, 사용승인일 2018.12.27.인 소규모 다세대입니다. 제공된 실거래 비교자료에는 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 거래 추세를 판단할 수 있는 금액 자료가 없습니다. 따라서 감정가 278,000,000원이나 유찰 후 실질취득액을 두고 시세보다 싸다·가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
특히 이 사건은 1회·2회 유찰 시 표면 최저가가 크게 내려가더라도 대항력 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 승계되어 실질취득액이 약 268,000,000원대에 머뭅니다. 가격 경쟁력은 반드시 주변 다세대의 실제 거래사례를 별도로 대조해야 하며, 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 1. 임차인 김성래 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 8,308,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김성래 임차보증금 265,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 8,308,000원이 배당되어 256,692,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장지3동 마을회관 남측 인근. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 공장, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경강선 경기광주역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 4m 포장도로와 접하고, 토지는 완경사의 사다리형 공동주택 건부지입니다. 공시지가는 618,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지·특별대책지역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 그린하우스는 8세대 규모의 다세대로, 대단지 아파트처럼 풍부한 동일 단지 실거래 표본을 기대하기 어렵습니다. 실제 응찰 전 인근 유사 다세대 거래가격 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 현재 회차 인수 0원 판단은 김성래 보증금 265,000,000원이 배당에서 전액 변제된다는 계산에 기반합니다. 실제 배당순위에 영향을 주는 조세·최우선채권 존재 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 입찰하지 않기. 1회 유찰 222,400,000원, 2회 유찰 177,920,000원만 보면 싸 보이지만 각각 46,513,600원·90,370,880원의 인수액이 붙습니다.
- 실질취득액 기준으로 비교. 1회 유찰 시 268,913,600원, 2회 유찰 시 268,290,880원 수준이므로 주변 시세 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 시보증은 김성래 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 소규모 다세대 시세 확인. 제공된 실거래 금액 자료가 없어 감정가 또는 실질취득가의 시세 대비 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 면적·연식·층의 실제 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득가는 거의 안 떨어진다”
이 물건은 신건 278,000,000원에서는 김성래 임차보증금 265,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 이 임차권은 말소기준인 2026.05.11. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 권리입니다. 그래서 가격이 222,400,000원, 177,920,000원으로 내려가면 인수액이 각각 46,513,600원, 90,370,880원으로 커집니다.
결국 1회 유찰 후 실질취득 단순합계는 268,913,600원, 2회 유찰 후에도 268,290,880원입니다. 보증금 265,000,000원 수준에 실질취득비용이 묶여 있는 구조라는 뜻입니다. 실거래 비교금액이 없으므로 이 수준이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건의 핵심은 ‘몇 번 유찰됐느냐’가 아니라 낙찰가와 인수액을 합쳐 실제로 얼마를 부담하느냐입니다.
