수원지방법원 2026타경50937. 광주시 능평동 해피하우스 102동 지1층비101호 다세대주택입니다. 이 물건은 단순히 “말소기준권리 뒤의 권리가 소멸한다”는 사실만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준은 2021.12.03 오창식 근저당권 40,000,000원이지만, 임차인 한다은은 그보다 앞선 2021.08.31 전입·점유개시와 2021.08.10 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 보증금 153,000,000원 중 배당되지 않은 잔액은 매수인 인수 문제로 이어질 수 있습니다.

가격도 공격적으로 볼 수 없습니다. 감정가와 신건 최저가는 207,000,000원인데, 동일면적 81.65㎡ 거래 표본은 2021.09의 153,000,000원과 2022.05의 154,000,000원, 평균 153,500,000원입니다. 최신 거래 자체가 2022.05라 시세 표본의 최신성은 제한적이지만, 주어진 거래 기준으로는 신건 최저가가 평균의 134.9%입니다. 적어도 제공된 거래 근거만으로는 신건을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.12.03 오창식 근저당권입니다. 이후의 주식회사한국지에이금융서비스 근저당, 넥스젠파이낸스대부 가압류, 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 한다은의 전입·점유개시는 2021.08.31로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 을구 7번 임차권등기가 말소되더라도 임차인의 대항력까지 함께 사라진다고 볼 수 없습니다.

실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 임차권등기상 임차보증금은 153,000,000원이며, 감정평가 내용에는 등기사항전부증명서상 임차권이 설정돼 있으나 실질 임대관계는 미상이라고 기재돼 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 2.07억은 비교 거래보다 높다

해피하우스 102동은 총 10세대이며 2014.05.28 준공됐습니다. 동일면적 81.65㎡로 확인되는 거래는 2건입니다.

거래 최저는 153,000,000원, 최고는 154,000,000원, 평균은 153,500,000원입니다. 신건 최저가 207,000,000원은 비교 평균의 134.9%입니다. 최신 거래 154,000,000원보다도 신건 가격이 높습니다. 거래 표본이 2건이고 최신 거래가 2022.05라는 한계는 있지만, 주어진 자료만 놓고 보면 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)

현재 배당가정에서는 임차인 보증금 153,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 주식회사한국지에이금융서비스는 10,302,000원만 배당되고, 넥스젠파이낸스대부와 주택도시보증공사는 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 능원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 소규모공장 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지1층~지상4층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·개별난방 및 지상주차장시설이 구비돼 있습니다.
• 층 특성. 공부상 지1층이나 출입통로측에서는 현황 지상1층 층고입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
• 토지. 자루형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 544.0㎡, 공시지가는 613,000원/㎡입니다.
• 거래 표본. 해피하우스 102동은 총 10세대이고 동일면적 확인 거래는 2건으로, 가격 판단 시 표본 수와 거래 시점을 함께 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 배당액 재확인. 한다은은 전입 2021.08.31로 말소기준권리보다 빠릅니다. 배당표에서 보증금 153,000,000원이 실제로 전액 변제되는지가 핵심입니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 금액에 따라 임차인·후순위 권리자의 배당이 달라질 수 있습니다.
• 유찰가 착시 금지. 2회 유찰 시 낙찰가 132,480,000원만 보지 말고 인수 23,174,720원을 더한 실질취득 155,654,720원으로 시세와 비교해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 임차권등기는 존재하지만 감정평가 내용상 실질 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 지층 현황 확인. 공부상 지1층이나 출입통로측 현황은 지상1층 층고입니다. 채광·환기·습기·접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 근거 보수적으로 적용. 동일면적 거래는 2021.09과 2022.05의 2건이므로 현재 가치 판단에는 거래 시점의 한계가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관계와 실제 배당순위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 보증금에 묶일 수 있다”

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 신건 207,000,000원은 제공된 동일면적 거래 평균 153,500,000원의 134.9%로 높습니다. 둘째, 한다은은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이라 보증금 153,000,000원이 배당으로 전액 소멸하는지를 끝까지 봐야 합니다. 현재 회차 계산에서는 인수 0원이지만, 2회 유찰 시에는 매각가 132,480,000원에 미배당 보증금 23,174,720원이 붙어 실질취득이 155,654,720원이 됩니다. 즉 표면 최저가가 내려가도 매수인의 총부담은 그만큼 내려가지 않을 수 있는 구조입니다. 이 물건은 권리와 가격을 분리해서 볼 수 없습니다. 신건 가격은 보류, 유찰 후에도 반드시 ‘낙찰가 + 인수액’ 기준으로 판단해야 합니다.