수원지방법원 2026타경50995. 하남시 망월동 우성르보아파크 15층 1543호입니다. 감정 이용상태는 공부상 오피스텔(원룸)이며, 2018년 5월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 18층 건물의 15층 물건입니다. 겉으로는 감정가와 최저가가 모두 100,000,000원인 신건이지만, 권리관계의 핵심은 가격표가 아니라 2021년 10월 1일부터 대항력을 갖춘 임차인 김병찬의 130,000,000원 보증금입니다.
말소기준권리는 2023년 9월 8일 고양세무서장의 압류입니다. 김병찬의 전입·점유개시는 2021년 10월 1일, 확정일자는 2021년 9월 14일로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 15층 1543호 · 경기도 하남시 미사강변중앙로 226 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 오피스텔(원룸) 이용 · 18층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 이영환 (2021.09.13. 매매, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2018년 신한은행 근저당권 108,000,000원은 2021년 10월 1일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.09.08. 압류이고, 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 소멸과 임차보증금 채무의 소멸은 같은 뜻이 아닙니다. 김병찬은 말소기준보다 앞선 2021.10.01. 전입·점유와 2021.09.14. 확정일자를 갖고 있어, 배당에서 못 받은 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 위험은 김병찬
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병찬 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.01. 확정일자 2021.09.14. | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.11.08. | 인수 가능 32,200,000원 |
| 임종훈 현황조사·매각물건명세서 | 2025.10.01. | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 해당 없음 | 인수 없음 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 100,000,000원 | 32,200,000원 | 132,200,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 80,000,000원 | 51,840,000원 | 131,840,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 64,000,000원 | 67,552,000원 | 131,552,000원 |
낙찰가가 100,000,000원에서 80,000,000원, 64,000,000원으로 내려가도 인수액은 32,200,000원에서 51,840,000원, 67,552,000원으로 커집니다. 즉 최저가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당분이 늘어나는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 실질취득액은 132,200,000원 → 131,840,000원 → 131,552,000원으로 큰 차이가 없으며, 구조적으로는 보증금 130,000,000원 부근에 묶여 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 김병찬 보증금 | 130,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 집행비용 2,200,000원과 김병찬에게 97,800,000원이 배당되어 매각대금 100,000,000원이 전부 소진됩니다. 김병찬 보증금 부족분 32,200,000원은 매수인 인수 가능액으로 계산됐고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔(원룸)로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 지하철 5호선 미사역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 18층 건물 내 15층 1543호이며, 2018.05.30. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 열병합 지역난방, CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 20m 도로와 동측 약 8m 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액 계산. 현재 회차 기준 100,000,000원에 낙찰돼도 예상 인수 32,200,000원을 더한 132,200,000원이 기준입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 낙찰가는 80,000,000원이지만 예상 인수는 51,840,000원, 2회 유찰 시 낙찰가는 64,000,000원이지만 예상 인수는 67,552,000원입니다.
- 김병찬 배당액 확인. 실제 배당결과에서 김병찬이 얼마를 변제받는지에 따라 매수인이 부담할 보증금 잔액이 달라집니다.
- 임종훈 점유 확인. 대항력은 없는 것으로 정리돼 있으나 2025.10.01. 전입이 확인되므로 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 보증금 채무 구분. 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 문제는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 실제 배당·점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억원짜리 경매”가 아니라 “약 1.3억원 인수형”
이 물건의 가장 중요한 숫자는 최저가 100,000,000원이 아닙니다. 김병찬 임차보증금 130,000,000원입니다. 김병찬은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 현재 회차에서는 97,800,000원만 배당돼 32,200,000원이 매수인에게 인수될 수 있고, 실질취득액은 132,200,000원입니다.
더 큰 함정은 유찰입니다. 80,000,000원, 64,000,000원으로 최저가가 내려가도 인수액이 51,840,000원, 67,552,000원으로 커져 실질취득액은 각각 131,840,000원, 131,552,000원입니다. 결국 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “미배당 보증금을 포함해 총 얼마를 부담하느냐”가 본질입니다. 감정가 100,000,000원에 비해 현재 실질취득은 132.2% 수준이므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
