수원지방법원 2025타경615. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 3층 316호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름의 핵심은 2020.12.29 설정된 국민은행 근저당권 324,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.04.18 국민은행의 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으므로 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
다만 가격은 별도의 문제입니다. 현재 최저매각가는 88,117,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 이미 4회 유찰된 지식산업센터입니다. 따라서 ‘감정가 대비 싸다’와 ‘시장가격 대비 싸다’를 구분해야 합니다. 현재 회차의 가격 메리트는 감정가 대비 낙폭만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경615 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 3층 316호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하2층 지상10층 건물 내 3층 316호 |
| 소유자 | 박영옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 88,117,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 277,903,759원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.29. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수할 임차보증금은 없다
임차인 없음. 말소기준권리는 2020.12.29 국민은행 근저당권이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.11.16 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐으며, 2020.12.29 박영옥 명의로 소유권이 이전됐습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 24.01%보다 ‘4회 유찰’을 먼저 본다
현재 회차 최저가는 88,117,000원으로 감정가 367,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 이 할인율을 곧바로 시세 할인율로 읽으면 안 됩니다. 물건의 실제 이용상태는 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고, 이미 4회 연속 유찰을 거쳐 현재 가격까지 내려왔습니다. 반복 유찰은 해당 가격대에서 수요가 충분하지 않았다는 시장 신호로 해석할 필요가 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 88,117,000원 | 24.01% | 237,869,106원 |
| 5회 유찰 시 | 61,681,899원 | 16.81% | 263,828,375원 |
| 6회 유찰 시 | 43,177,329원 | 11.76% | 281,999,863원 |
③ 예상배당표 (매각가 88,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,986,106원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 324,000,000원 | 86,130,894원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 88,117,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권최고액 324,000,000원 중 86,130,894원이 배당되고 237,869,106원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층이며 대상은 3층 316호입니다.
- 입지. 평택시 고덕동 고덕동행정복지센터 북동측 직선거리 약 600m 지점에 위치합니다. 인근은 지식산업센터 등 공업용 부동산과 상업·업무용 부동산이 형성되어 있고, 북서측·남서측에는 주거 및 주상복합 지대가 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 1.2km 지점에 서정리역이 위치합니다.
- 도로. 북동측 폭 15m, 남동측 폭 8m 보행자전용도로, 남서측 일부 폭 20m 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격의 의미. 최저가 88,117,000원은 감정가의 24.01%지만, 이를 시세 대비 할인으로 단정하지 마세요. 4회 유찰이라는 거래 신호를 함께 봐야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 실제 사용 목적과 처분 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 권리분석상 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유 상태와 실제 사용자를 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행의 미배당액 237,869,106원은 현재 회차 예상배당상 부족액이며, 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 아닙니다.
- 토지이용 제한 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역 등 관련 제한을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득도 88,117,000원으로 정리됩니다.
하지만 물건의 성격은 공장(지식산업센터)이고 이미 4회 유찰됐습니다. 감정가 367,000,000원 대비 24.01%까지 내려왔다는 사실 자체는 분명하지만, 그것만으로 시장가격보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 신중 검토. 이 사건의 핵심은 할인율보다 반복 유찰의 이유를 확인하는 데 있습니다.
