수원지방법원 2025타경615. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 3층 316호, 감정상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름은 단순합니다. 2020년 하나자산신탁 명의의 보존·신탁 등기가 있었고, 같은 해 12월 29일 박영옥 씨 앞으로 소유권이전 및 신탁등기말소가 이뤄진 뒤, 바로 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 125,881,000원으로 감정가 367,000,000원의 34.3% 수준입니다. 겉으로는 할인 폭이 매우 커 보이지만, 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 실사용 업종·임대수요·대출 취급·환금성이 가격을 크게 좌우합니다. 따라서 핵심은 “권리가 깨끗하냐”보다 이 가격에도 다시 팔거나 쓸 수 있느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경615 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 3층 316호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 박영옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 125,881,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 277,903,759원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2020.12.29 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 가압류·압류가 추가로 누적된 구조가 아니고, 확인된 대항력 임차인 신고도 없어 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원으로 봅니다.
② 가격 위치 — 최저가 34.3%, 그러나 시세자료 없이 ‘싸다’고 단정 금지
이 물건은 감정가 367,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 125,881,000원입니다. 감정가 대비로는 낮지만, 제공된 자료 안에는 같은 건물·같은 용도의 실거래 비교표가 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 125,881,000원 | 200,681,334원 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 88,116,700원 | 237,869,401원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 61,681,689원 | 263,828,581원 |
현재 회차에서도 국민은행 채권최고액 324,000,000원 중 예상 배당은 123,318,666원에 그치며, 200,681,334원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액은 아니지만, 경매가격이 기존 담보가치 대비 크게 낮아진 상태임을 보여주는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,562,334원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 324,000,000원 | 123,318,666원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 공제하면 국민은행 배당 후 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 직선거리 약 600미터 지점의 에이스퍼스트고덕 내 물건입니다. 인근은 지식산업센터 등 공업용 부동산, 상업 및 업무용 부동산으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 1.2km 지점에 서정리역이 위치합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 실사용 업종 적합성, 관리규약, 입주 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구 등이며 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물의 3층 316호입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 감정상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용하려는 업종이 입주 가능한지 관리단·관계 규정을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 인수액은 없지만 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 현장 점유자, 사업자 사용 여부, 명도 가능성을 반드시 확인하세요.
- 관리비 체납. 지식산업센터는 관리비·공용부분 부담이 중요합니다. 관리사무소 또는 관리단을 통해 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 대출 가능성. 주거용이 아니므로 대출 조건이 아파트와 다릅니다. 낙찰 후 잔금 조달 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 임대수요, 공실률, 전용 사용성, 주변 지식산업센터 공급을 우선 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·감정·배당 추정 자료 기준입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격 판단은 보류”
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2020.12.29 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건의 본질은 아파트가 아니라 지식산업센터입니다. 3회 유찰로 최저가가 125,881,000원까지 내려왔어도, 제공된 자료만으로는 시세 대비 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 권리는 합격, 환금성은 현장 확인. 이 사건은 가격보다 사용 가능성과 되팔 수 있는 수요를 먼저 따져야 하는 물건입니다.