수원지방법원 2025타경638. 감정평가상 공장 및 공장(사무실)로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물 등기에는 경기도 안성시 대덕면 소현리 248-10 1동, 도로명주소 서동대로 4995-43으로 기재되어 있고, 소유자는 주식회사씨엔에스테크입니다. 말소기준은 2024.02.08. 접수된 농협은행주식회사 근저당권이며, 같은 날 농협은행 근저당 4건이 설정되어 있습니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가 2,580,835,000원의 70%인 1,806,584,500원입니다. 그러나 일반 실거래 시세 자료가 없어 이 70%라는 숫자만으로 “싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 목록 1·8 지분매각, 토지 현황 차이, 자연녹지지역과 각종 제한, 세금 압류 가능성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경638 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 소현리 248-12 |
| 건물 등기 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 소현리 248-10 1동 · 경기도 안성시 대덕면 서동대로 4995-43 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 공장(사무실) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 1층 · 2023.12.15. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사씨엔에스테크 |
| 감정가 / 최저가 | 2,580,835,000원 / 1,806,584,500원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,175,038,491원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1 및 8 지분매각 · 공유자우선매수권 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.02.08. 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고, 같은 날 을구 2번 1,228,800,000원, 을구 3번 220,800,000원, 을구 4번 360,000,000원의 농협은행 근저당이 이어집니다. 이들 근저당과 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서한솔 | 미상 | 2025.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 서한솔의 전입일은 2025.02.13.으로 말소기준인 2024.02.08.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 배당 구조 — 현재 회차에서도 8.33억 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,465,845원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,228,800,000원 | 1,066,118,655원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 220,800,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 1,806,584,500원 가정. 채권총액 2,619,600,000원 중 1,786,118,655원이 배당되고 833,481,345원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·현황 — 공부와 실제 이용의 차이
- 일괄매각. 여러 목록이 함께 매각되며, 목록 1 및 8은 지분매각입니다. 공유자우선매수권은 없습니다.
- 목록 1. 지목은 ‘임야’이지만 현황조사서에는 ‘도로’, 감정평가서에는 ‘전(휴경지)’으로 조사되어 있습니다.
- 목록 2. 지목은 ‘임야’이지만 현황은 휴경지입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역·성장관리권역·가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지 항목. 지목 임야 · 토지이용상황 전기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) · 면적 36.0㎡ · 공시지가 71,100원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 1층으로 2023.12.15. 사용승인됐고 공장 및 공장(사무실)로 이용 중입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안성시 대덕면 소재 대덕초등학교 남동측 인근입니다.
- 주위환경. 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 진출입이 가능하고 남측에 서동대로가 지나고 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
- 제한사항. 자연녹지지역·성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역 등이 걸려 있으며 일부 토지는 상대보호구역 및 도로 일부 포함 사항이 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 목록 1·8이 지분매각이므로 낙찰 후 취득하는 정확한 지분과 이용관계를 매각목록 원본에서 대조해야 합니다.
- 현황 차이 확인. 임야·도로·전(휴경지)으로 조사 내용이 달라지는 토지는 실제 경계와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당 전 세금 내역을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 서한솔은 대항력 없음으로 정리되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 단정하지 말고 공장·토지 개별 가치와 이용 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 목록별 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 물건 자체
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.08. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 서한솔도 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다. 실거래 비교 자료가 없는 데다 일괄매각·지분매각, 토지 지목과 현황의 차이, 세금 압류 변수가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리인수보다 지분 범위·현장 이용·토지 규제·가격 검증이 더 중요한 공장·토지 경매로 보는 것이 맞습니다.
