수원지방법원 2024타경100359. 수원시 장안구 연무동 로잔빌 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2022.04.12. 안산세무서장의 압류를 말소기준으로 보되, 그보다 앞선 2020.05.25. 전입과 2020.04.27. 확정일자를 가진 임차인 류상욱이 존재한다는 점입니다. 류상욱의 보증금은 189,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 그러나 현재 최저가 18,036,000원으로는 보증금 전액 배당이 불가능해, 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
여기서 숫자를 잘못 읽으면 판단이 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 집행비용 724,648원을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 17,311,352원입니다. 이에 따라 미변제 보증금은 171,688,648원이고, 낙찰가 18,036,000원을 더한 실질취득액은 189,724,648원입니다. 8회 유찰 시에도 낙찰가는 12,625,200원으로 내려가지만 예상 인수는 177,002,054원으로 늘고, 9회 유찰 시에는 낙찰가 8,837,640원·예상 인수 180,721,438원으로 바뀝니다. 즉 낙찰가가 내려가도 총 부담은 보증금 약 1.89억원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 경수대로754번길 48, 4층402호 (연무동, 로잔빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 5층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 18,036,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 류상욱 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 정보 | 로잔빌 · 11세대 · 2019.01.10. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2019년 수원중앙신용협동조합 근저당권은 2020.05.13. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.12. 국(안산세무서장) 압류입니다. 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 류상욱의 임대차는 전입 2020.05.25.로 말소기준보다 빠릅니다. 등기부에는 2024.05.22. 주택임차권등기까지 설정되어 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 핵심 임차인 1명 + 미상 점유기재
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류상욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.25. | 2020.04.27. | 189,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 가능 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 확인 |
보증금과 전입일이 확인되는 핵심 임차인은 류상욱 1명입니다. 별도로 주거 점유기재가 있으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로, 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 대항력 가능·미상 상태이므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1.90억으로 봐야 한다
로잔빌 실거래 자료는 1건으로, 2023.02. 전용 65.06㎡·3층이 248,000,000원에 거래됐습니다. 다만 이 경매물건의 시세 매칭 기준 면적은 48.42㎡이고, 해당 거래는 65.06㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 248,000,000원을 이 물건의 직접 시세로 단정해 가격 메리트를 계산하는 것은 무리입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 로잔빌 실거래 · 2023.02. | 65.06㎡ | 3층 | 248,000,000원 |
| 경매물건 시세 매칭 기준 | 48.42㎡ | 4층 | - |
| 현재 최저매각가 | - | - | 18,036,000원 |
| 현재 실질취득 | - | - | 189,724,648원 |
표면 최저가는 최근 거래 248,000,000원의 7.3%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다. 대항력 임차보증금 인수를 합친 실질취득은 189,724,648원입니다. 248,000,000원보다 낮기는 하지만, 거래 표본이 1건뿐이고 면적도 불일치하므로 “시세보다 싸다”는 결론이나 가격 가점의 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 724,648원 |
| 1. 임차인 류상욱 보증금 | 189,000,000원 | 17,311,352원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 류상욱 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 류상욱 보증금 중 17,311,352원만 배당되고, 171,688,648원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 국세·지방세 압류가 존재하고 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순위와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 18,036,000원 | 171,688,648원 | 189,724,648원 |
| 8회 유찰 시 | 12,625,200원 | 177,002,054원 | 189,627,254원 |
| 9회 유찰 시 | 8,837,640원 | 180,721,438원 | 189,559,078원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 18,036,000원에서 8,837,640원까지 내려가도 매수인 인수액이 반대로 늘기 때문에 총부담은 189,559,078원~189,724,648원으로 거의 움직이지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 최저매각가가 아니라 보증금 약 189,000,000원에 수렴하는 실질취득액을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무동 행정복지센터 북동측 인근이며, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재합니다. 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 도시형생활주택 중 4층 402호이며, 개별난방·급배수·소방·승강기·공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 토지 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 로잔빌은 11세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건뿐입니다. 동일 면적 거래 표본도 확보되지 않아 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 판단이 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 18,036,000원이 아니라 예상 인수액을 합친 189,724,648원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 미배당 확인. 류상욱의 보증금 189,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지 매각기일 직전 당해세·조세채권까지 반영해 재확인해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유기재가 있으므로 대항력 여부를 단정하지 말고 현황조사·전입세대·명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인. 류상욱이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차의 실체와 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 조세압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세가 있으면 임차인 배당과 인수액에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 확인 거래는 65.06㎡, 시세 매칭 기준은 48.42㎡로 면적이 다릅니다. 248,000,000원을 그대로 목표 시세로 쓰지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 조세채권 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 7회”보다 중요한 숫자는 189,000,000원
이 사건은 최저매각가만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 감정가 219,000,000원이 18,036,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 류상욱의 보증금 189,000,000원이 배당으로 소진되지 않는 구조라서, 현재 회차 기준 실제 부담은 189,724,648원입니다. 8회·9회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 거의 1.90억원에 머뭅니다.
가격 비교 자료도 강한 매수 근거가 되기 어렵습니다. 확인된 실거래는 2023.02. 65.06㎡의 248,000,000원 한 건뿐이고, 이 물건의 매칭 면적 48.42㎡와 다릅니다. 여기에 7회 유찰, 11세대 소규모 다세대의 낮은 가격 검증력, 조세압류와 추가 점유관계 확인 필요성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 낮은 최저가에 끌려 들어갈 물건이 아니라, 약 1.90억원의 실질취득가와 임차권 승계 리스크를 감당할 수 있는지부터 따져야 하는 물건입니다.
