수원지방법원 2024타경100359. 수원시 장안구 연무동 로잔빌 4층 402호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정가는 219,000,000원이지만 8회 유찰로 최저매각가가 12,625,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭이 커 보여도 이 물건은 낙찰가가 실제 취득비용의 대부분을 설명하지 못하는 대항력 인수형 경매입니다.
임차인 류상욱의 임대차보증금은 189,000,000원이며, 2020.05.25. 전입신고가 2022.04.12. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당에서 보증금을 모두 돌려받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 이 구조에서는 입찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 경수대로754번길 48, 4층 402호 (연무동, 로잔빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 건물 / 기준면적 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호 · 시세조회 기준면적 48.42㎡ |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 |
| 감정가 | 219,000,000원 |
| 최저매각가 | 12,625,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 류상욱 / 189,000,000원 |
| 임차보증금 | 189,000,000원 (류상욱) |
| 매수인 인수 추정 | 177,002,250원 |
| 실질취득 추정 | 189,627,250원 (취득세·명도비 등 별도) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 임차보증금
등기상 말소기준은 2022.04.12. 국(안산세무서장)의 압류입니다. 2019년 설정된 수원중앙신용협동조합의 근저당권은 2020년에 이미 말소되었고, 신탁등기도 말소되었습니다. 따라서 현재 남아 있는 근저당권을 이 경매의 말소기준권리로 판단해서는 안 됩니다.
2022년 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 류상욱의 임차권은 기초가 되는 전입·점유 및 확정일자가 말소기준권리보다 빠르다는 점이 중요합니다. 2024년에 등록된 임차권등기의 말소 여부만으로 기존 대항력에 기초한 보증금 인수 문제가 해소되지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 1명, 추가 기재 확인 필요
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
류상욱 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
189,000,000원 |
전입 2020.05.25 확정 2020.04.27 점유개시 2020.05.13 배당요구 2024.12.09 |
대항력 있음
우선변제 가능
승계 아님 미배당 인수위험 |
|
기사항전 명세서상 추가 기재 실제 점유·신원 불명확 |
미상 |
전입 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 안 됨 |
보증금과 임대차관계가 구체적으로 확인되는 실제 임차인은 류상욱 1명입니다. 추가로 나타나는 ‘기사항전’이라는 기재는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 별도의 실제 임차인이라고 단정하기 어렵습니다. 다만 실제 점유자 또는 추가 권리자의 존재 여부를 배제할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 분류하고, 원본 명세서와 주민등록 관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
현재 최저매각가는 12,625,000원이지만, 추정 배당금 11,997,750원을 임차보증금 189,000,000원에서 차감하면 매수인 인수 추정액은 177,002,250원입니다.
+ 임차보증금 미배당 인수 177,002,250원
= 189,627,250원
현재 배당 추정 기준. 취득 관련 세금·명도비 및 다른 미확인 인수부담은 별도입니다.
즉, 감정가 대비 최저가가 약 5.76%라는 수치만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 실질적인 취득 부담은 임차보증금 189,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 입찰가 하락분의 대부분이 매수인의 미배당 보증금 인수 증가분으로 상쇄되기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 비교 가능한 최신 거래가 부족하다
로잔빌은 11세대 규모이며, 2019.01.10. 사용승인된 건물입니다. 확인되는 매매사례는 2023년 2월, 65.06㎡, 3층, 248,000,000원의 거래입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래금액 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.02 | 65.06㎡ | 3층 | 248,000,000원 | 면적 불일치 |
이 거래는 시세조회 기준면적 48.42㎡와 일치하지 않으며, 거래 시점도 2023년으로 오래되었습니다. 따라서 248,000,000원을 현재 해당 호실의 적정시세로 단정할 수 없습니다.
가격 비교는 최저가 12,625,000원이 아니라 실질취득 추정액 189,627,250원을 기준으로 해야 합니다. 과거 거래금액보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없으며, 동일 면적의 최근 거래와 현재 매물 가격을 추가로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 12,625,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 627,250원 |
| 1. 임차인 류상욱 보증금 | 189,000,000원 | 11,997,750원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 류상욱 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 배당표는 집행비용을 우선 차감하고 잔액을 임차인에게 배당하는 가정입니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세, 최우선변제 등 실제 우선순위 변동 요인은 미반영되어 있습니다. 류상욱의 임차보증금과 경매신청채권은 동일인의 권리관계가 포함되므로 중복 인수채무로 단순 합산하지 않습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락의 착시
| 시나리오 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 8회 유찰 | 12,625,000원 | 177,002,250원 | 189,627,250원 |
| 9회 유찰 가정 | 8,837,500원 | 180,721,575원 | 189,559,075원 |
| 10회 유찰 가정 | 6,186,250원 | 183,325,102원 | 189,511,352원 |
낙찰가는 12,625,000원에서 6,186,250원까지 내려가는 시나리오가 존재하지만, 그에 따라 미배당 보증금 인수액은 177,002,250원에서 183,325,102원으로 증가합니다. 결국 실질취득은 어느 회차에서도 약 189,000,000원대에 머물게 됩니다.
⑦ 세금·압류·권리 확인사항
- 국세 압류. 2022.04.12. 및 2022.04.13. 국(안산세무서장)의 압류가 존재합니다. 세금의 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공단 및 지방세 압류. 국민건강보험공단 압류와 안산시 압류가 존재합니다. 매각으로 등기상 소멸하는 권리와 실제 배당에서 우선하는 채권을 구별해야 합니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 1,682,000,000원의 가압류가 존재합니다. 해당 금액을 이 호실에서 매수인이 그대로 인수하는 것으로 계산하지는 않습니다.
- 기존 근저당. 수원중앙신용협동조합의 채권최고액 720,200,000원 근저당은 2020.05.13. 이미 말소되었습니다.
- 신탁 이력. 2019년 신탁설정 후 2020년 신탁재산 귀속으로 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리관계를 판단할 때 이미 말소된 신탁과 유효한 권리를 구분해야 합니다.
- 임차권등기. 임차권등기 자체의 말소와 보증금 반환채무 인수 여부는 별개입니다. 보증금 전액 변제가 가능한지 확인해야 합니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무동 행정복지센터 북동측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 및 공원이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 및 전반적 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 세대로, 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 공동현관 보안설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 4~6m 도로에 접하는 주거용 부지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,359,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 건물이고 확인되는 실거래 표본이 적어, 시세를 안정적으로 추정하거나 매각 시점을 예측하기 어렵습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 현장 상태와 건축물대장을 별도 확인해야 합니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 적용. 최저가 12,625,000원이 아닌 실질취득 추정 189,627,250원을 기준으로 입찰 판단을 해야 합니다.
- 임차보증금 전액 인수 가능성. 배당 부족 시 매수인이 잔액을 인수하는 구조를 최우선으로 검증해야 합니다. 추정 배당액 변경에 따라 인수액도 달라집니다.
- 임차인 신원·점유 확인. 류상욱의 임대차계약, 전입·점유 내역, 보증금 지급 증빙을 확인하고 추가 기재자의 실제 존재 여부도 대조해야 합니다.
- 세금 배당 순위. 국세·지방세 압류 관련 법정기일과 당해세를 확인해 예상 배당 및 인수액이 바뀌는지 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 2023년의 다른 면적 거래만으로 현재 적정시세를 판단할 수 없습니다. 동일 면적의 최근 실거래 및 현 매물 시세 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시에도 실질취득 추정액이 189,000,000원 부근에 머무는 구조를 이해해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유 상태, 인도·명도 가능성 및 부대비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당관계 서류를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수액을 보라”
이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 대비 약 5.76%까지 내려온 최저가입니다. 표면적으로는 감정가 219,000,000원의 다세대주택을 12,625,000원에 취득할 수 있는 것처럼 보이지만, 실제로는 대항력 있는 임차보증금 189,000,000원의 미배당 인수 문제가 있습니다.
현재 추정 배당에 따르면 매수인 인수액은 177,002,250원이며, 낙찰대금과 합한 실질취득은 약 189,627,250원입니다. 추가 유찰이 이루어져도 인수액이 증가하므로 실질적인 취득 부담은 거의 감소하지 않습니다.
게다가 비교 가능한 최근 실거래가 충분하지 않고, 추가 점유·임차관계도 완전히 확인되지 않았습니다. 8회 유찰이라는 사실은 가격 매력보다는 권리 인수 구조와 환금성 문제를 더욱 주의 깊게 살펴야 한다는 신호입니다.
종합 결론: 입찰 신중·고위험(D). 대항력 임차보증금의 인수위험을 해소할 수 있는 법적 근거가 확인되고, 실질취득비용을 기준으로 한 현재 시세 검증이 완료되기 전까지는 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 최종적으로 부담할 총액입니다.
