최저가는 36,807,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 류상욱의 보증금 189,000,000원 중 배당으로 못 받는 153,255,526원이 매수인에게 인수될 수 있어, 현재 회차의 실질취득은 190,062,526원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 총액은 보증금 근처에 고정되는 구조입니다.
수원지방법원 2024타경100359. 수원 장안구 연무동 로잔빌 4층 402호, 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 겉으로는 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려온 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 류상욱은 전입일자 2020.05.25, 확정일자 2020.04.27, 보증금 189,000,000원의 임차권자로 기재되어 있고 배당요구도 2024.12.09에 했습니다. 현재 최저가에서는 배당으로 보증금 전액을 받을 수 없으므로, 부족분이 매수인 인수로 넘어올 수 있습니다.
따라서 이 물건은 “3,680만원짜리 다세대”가 아닙니다. 현재 회차에서 예상되는 실질취득은 최저가 36,807,000원 + 인수 153,255,526원 = 190,062,526원입니다. 이 구조에서는 유찰이 더 진행되어도 매각대금이 줄어드는 만큼 임차인 미배당분이 늘어, 매수인의 총부담은 임차보증금 189,000,000원 근처에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 경수대로754번길 48, 4층402호 (연무동, 로잔빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 전용 48.42㎡ · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 36,807,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 류상욱 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 문제
말소기준은 2022.04.12 국 압류로 잡혀 있습니다. 그 뒤의 압류, 가압류, 경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 말소되는 흐름입니다. 하지만 류상욱의 전입일자는 2020.05.25로 말소기준보다 앞서 있어, 등기 말소와 별개로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인·점유 관계
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류상욱 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2020.05.25 확정 2020.04.27 | 189,000,000원 | 2024.12.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 미배당 153,255,526원 인수 가능 |
| 기사항전 | 주거 | 전입 미상 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 보증금·전입 미상으로 별도 확인 필요 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 내려가도 임차인 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 그래서 표면 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 36,807,000원 | 35,744,474원 | 153,255,526원 | 190,062,526원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 25,764,900원 | 24,901,132원 | 164,098,868원 | 189,863,768원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 18,035,430원 | 17,310,792원 | 171,689,208원 | 189,724,638원 |
유찰이 이어져도 매수인 총부담은 189,724,638원~190,062,526원 범위에 머뭅니다. 이 물건은 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,062,526원 |
| 1. 임차인 류상욱 보증금 (우선변제) | 189,000,000원 | 35,744,474원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 720,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 류상욱 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 류상욱 보증금 중 35,744,474원만 배당되고, 부족분 153,255,526원이 매수인 인수로 남을 수 있습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당구조와 인수위험을 추가로 흔들 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·관공서·공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호입니다.
- 토지·도로. 인접도로와 등고 평탄한 정방형 토지로 주거용 건부지이며, 북서측으로 로폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제·상태. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함되고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 로잔빌은 11세대, 사용승인일 2019.01.10입니다. 최근 실거래는 2023.02 전용 65.06㎡ 3층 248,000,000원 1건으로, 대상 면적 48.42㎡와 일치하지 않아 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 36,807,000원이 아니라 실질취득 190,062,526원으로 수익성을 계산하세요.
- 류상욱 보증금 인수. 현재 회차 기준 미배당 153,255,526원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 추가 점유자 확인. 기사항전은 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 리스크. 류상욱이 임차권자이자 신청채권자로 나타나므로, 임대차의 실체와 권리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 소형 다세대는 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 협의가 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “유찰 5회”보다 “인수 1.53억”이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 219,000,000원짜리가 최저가 36,807,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 실제 권리분석의 결론은 정반대입니다. 류상욱의 보증금 189,000,000원이 최저가를 훨씬 넘고, 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 153,255,526원입니다. 결국 매수인의 실질취득은 190,062,526원으로, 유찰 회차가 더 쌓여도 총부담은 보증금 근처에서 크게 내려가지 않습니다.
말소되는 권리만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 “낙찰가를 얼마나 낮추느냐”가 아니라, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하고도 살 이유가 있는가입니다. 추가 점유자 미상, 당해세 가능성, 관계인 리스크까지 겹쳐 있으므로 결론은 보수적입니다. 최저가 착시가 큰 대항력 인수형 물건입니다.