수원지방법원 2025타경644. 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 7층 709호입니다. 등기상 말소기준은 2020년 12월 3일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 206,400,000원입니다. 그 뒤에 들어온 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류 33,100,000원, 삼성카드 주식회사 가압류 25,015,478원은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 손경록의 전입일도 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
따라서 이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리나 대항력 임차보증금은 0원입니다. 다만 안전하다는 말이 곧바로 “싸다”는 뜻은 아닙니다. 감정서상 이용상태는 공장(지식산업센터, 상호: 평택교정치과기공소)이고, 임차인 현황에는 주거 사용이 기재되어 있습니다. 입찰 전 실제 점유·용도·관리 규약·업종 제한을 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경644 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 7층 709호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터, 상호: 평택교정치과기공소) |
| 소유자 | 김정만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 177,862,043원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2020.12.03 국민은행 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 임차인 손경록의 전입일은 2023.10.25로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.06.02에 되어 있으나, 확정일자는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금·월세 | 전입 / 확정 / 배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손경록 | 709호 46.78㎡ · 주거 | 5,000,000원 월 500,000원 | 전입 2023.10.25 확정일자 미상 배당요구 2025.06.02 | 없음 말소기준 이후 전입 | 확인필요 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 206,400,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 33,100,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 25,015,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 107,800,000원 기준, 집행비용을 제외하면 국민은행에 105,490,800원이 배당되고, 전체 채권 기준 미배당은 159,024,678원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 낮아진 최저가만 보고 단정하면 안 된다
현재 최저가는 감정가 220,000,000원의 49%인 107,800,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 실거래 비교 자료가 아니라 지식산업센터의 실제 수요, 임대 가능성, 업종 적합성, 점유 상태 확인으로 가격을 검증해야 하는 유형입니다. 아파트처럼 단순히 동일 평형 평균가와 비교하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 159,024,678원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 190,813,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 213,044,274원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 효명고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공장 (지식산업센터), 주상용건물, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물 내 제7층 제709호입니다. 기본 위생급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 부정형 평지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측·남서측 중로, 남동측 소로 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구입니다. 공부와의 차이는 해당없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 감정상 공장(지식산업센터) 이용 중입니다. 실제 사용 가능 업종, 관리 규약, 용도 제한, 원상회복 필요 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 손경록은 대항력이 없지만 실제 점유와 명도 협의는 별도 문제입니다. 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원 조건과 배당요구 여부를 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 107,800,000원은 감정가의 49%이나, 실수요·임대수요가 확인되지 않으면 낮은 최저가 자체가 안전마진이 되지 않습니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 전체 채권 기준 159,024,678원의 미배당이 발생합니다. 인수액은 아니지만, 회차별 가격 하락 압력을 보여주는 지표입니다.
- 관리비·공과금. 지식산업센터는 관리비 체납, 공용부분 부담, 부가 사용료가 낙찰 후 비용으로 연결될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 문건접수 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 물건의 본질은 아파트가 아니라 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 최저가가 1.078억까지 내려온 사실보다 중요한 것은 이 공간을 누가, 어떤 용도로, 얼마에 사용할 수 있느냐입니다. 권리는 합격, 가격은 실사용·임대수요 확인 후 판단. 이 물건은 권리보다 환금성 검증이 승부처입니다.
