수원지방법원 2025타경685. 평택 고덕동 ‘에스비씨비즈니스센터’ 9층 928호입니다. 감정평가상 대상건물은 지식산업센터·산업단지·주상용 부동산 및 근린생활시설 등이 있는 업무용 환경에 위치하고, 집합건축물대장상 지식산업센터로 등재되어 있습니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2022년 부산은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 삼성카드와 주식회사 신보의 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 후순위 인수 권리는 확인되지 않습니다.
다만 ‘인수 0원’만으로 좋게 볼 물건은 아닙니다. 이 물건은 현재 4회 유찰되어 최저가가 67,468,000원까지 내려왔습니다. 감정가 281,000,000원 대비 24.01%입니다. 가격이 많이 내려온 사실은 분명하지만, 그만큼 시장에서 감정가 기준 수요가 약했다는 신호이기도 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-3 에스비씨비즈니스센터 9층 928호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터 · 업무용 |
| 소유자 | 서금희 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 67,468,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 244,703,084원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.08.31. 주식회사부산은행 근저당권이고, 이후 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리분석의 초점은 대항력 인수보다 가격·환금성·명도와 현황 확인에 있습니다.
② 가격 해석 — 최저가는 낮지만, 이유가 있다
현재 최저매각가는 67,468,000원입니다. 감정가 281,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔고, 5회 유찰 시 47,227,600원, 6회 유찰 시 33,059,319원으로 더 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 실거래 비교값이 없는 만큼, 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 업무용 지식산업센터의 실제 사용·임대·재매각 가능성에 더 크게 좌우됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 67,468,000원 | 24.01% | 234,305,122원 |
| 5회 유찰 시 | 47,227,600원 | 16.81% | 254,181,195원 |
| 6회 유찰 시 | 33,059,319원 | 11.76% | 268,094,447원 |
채권자 측 회수액은 현재 회차에서도 총 채권 300,158,698원 중 65,853,576원에 그칩니다. 신청채권자 부산은행의 청구액 244,703,084원도 전액 만족되지 않습니다. 이는 낙찰자가 떠안는 금액은 아니지만, 이 물건이 이미 상당히 낮은 가격대까지 내려왔다는 점과 동시에 수요·환금성 리스크가 가격에 반영되고 있음을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,614,424원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 260,700,000원 | 65,853,576원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 29,458,698원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신보 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당에서는 집행비용을 제외한 대부분이 부산은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕동 소재 ‘에스비씨비즈니스센터’ 내 물건입니다. 부근에는 지식산업센터, 산업단지, 주상용 부동산 및 근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입은 원활하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지방도 제302호선이 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층 928호이며, 2022.06.09. 사용승인되었습니다. 승강기, 화물용 승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 스프링클러, 위생·급배수 설비가 조사되었습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구이며, 토지는 세장형 평지로 업무용 이용 중입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문상태였으므로, 내부 상태와 임대관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 오판 금지. 아파트가 아니라 지식산업센터입니다. 주거용 수요가 아니라 업무용·임대용 수요로 판단해야 합니다.
- 동·호수 대조. 현장에서는 A동과 B동으로 구분되고 본건은 B동 9층에 소재합니다. 현장 표시와 공부 표시를 반드시 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 임차인 인수는 확인되지 않지만, 현장조사 당시 폐문상태였으므로 실제 점유자와 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터는 공용관리비 부담이 발생할 수 있으므로 관리주체를 통해 체납 여부를 확인하세요.
- 환금성 검토. 감정가 대비 할인율보다 중요한 것은 재매각 가능성입니다. 주변 지식산업센터의 공실, 임대료, 관리비, 실제 사용 수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·매각자료·감정요항을 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “팔릴까”를 먼저 봐야 한다
이 물건의 권리는 단순합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수도 없어 권리상으로는 접근하기 쉽습니다. 그러나 4회 유찰되어 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 점은 이 물건의 핵심이 권리가 아니라 업무용 물건의 수요와 환금성에 있음을 말해 줍니다. 최저가 67,468,000원만 보면 싸 보이지만, 실제 승부처는 내부 상태, 점유·임대관계, 관리비, 그리고 낙찰 후 다시 팔 수 있는 시장이 있는지입니다. 권리는 합격, 가격은 보수적 검토, 환금성은 현장 확인 필수입니다.
