수원지방법원 2025타경737. 평택시 고덕면 해창리 지1지식산업센터 6층 649호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김경숙이고, 말소기준권리는 2023.09.14. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 2025.07.08. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 권리는 매각으로 소멸합니다.
권리구조는 복잡하지 않습니다. 다만 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로, 권리상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 현장 및 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다. 이 사건의 더 큰 쟁점은 권리보다 6회 반복 유찰된 지식산업센터의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경737 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270 지1지식산업센터 6층 649호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 116 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 6층 649호 |
| 소유자 | 김경숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 20,824,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 134,221,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.07.24. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.09.14. 김경숙 앞으로 소유권이전과 신탁등기말소가 이루어졌습니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 2025.07.08. 하나은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 12%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 177,000,000원, 현재 최저매각가는 20,824,000원입니다. 6회 유찰을 거쳐 감정가 대비 11.76% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오에서는 7회 유찰 시 14,576,800원, 8회 유찰 시 10,203,760원까지 낮아집니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다. 특히 공장으로 이용되는 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 개별 호실의 임대수익, 공실, 업종수요, 관리비, 부가세 및 거래 유동성에 따라 실제 시장가격 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 774,832원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 20,049,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
20,824,000원 매각 가정에서 하나은행 근저당 채권은 전액 회수되지 않고 135,950,832원의 미배당이 발생합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 3.7% 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 최저매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 20,824,000원 | 20,049,168원 | 135,950,832원 |
| 7회 유찰 시 | 14,576,800원 | 13,914,418원 | 142,085,582원 |
| 8회 유찰 시 | 10,203,760원 | 9,620,092원 | 146,379,908원 |
현재 회차에서도 신청채권 청구액 134,221,622원을 충족하지 못합니다. 7회·8회 유찰로 가격이 더 내려가면 채권자 미배당 규모는 더 커집니다. 다만 이 미배당은 배당 결과의 문제이고, 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근이며, 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터)·근린생활시설·업무시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 10층 건물 중 6층 649호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보 및 탐지·소화·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 사면으로 노폭 약 12m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·호가 확인. 감정가 대비 11.76%라는 할인율보다 실제 동일 건물·유사 호실의 최근 거래가격과 매물가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 공실, 임대수요, 업종 제한, 관리비, 내부 상태 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대내역이 미상이므로 실제 사용·점유자를 확인하고 명도 가능성을 점검하세요.
- 관리비 확인. 지식산업센터는 공용관리비 규모와 체납 여부가 실질 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 용도·사용 제한 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)인 만큼 예정 업종의 입주 가능 여부와 관련 규정을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “12%까지 내려왔다”보다 “왜 6번 안 팔렸나”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2023.09.14. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 177,000,000원이 20,824,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이미 6회 유찰됐고 최근 실거래 비교수치도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸졌나’보다 왜 이 가격까지 응찰자가 없었는지를 확인하는 데 있습니다. 권리는 단순하지만, 지식산업센터의 환금성과 실제 거래가격이 검증되기 전까지 가격 메리트는 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
