수원지방법원 2025타경737. 평택 고덕면 해창리 지1지식산업센터 6층 649호입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 김경숙 씨, 말소기준은 2023년 9월 14일 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 2025년 7월 8일 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당권 이후에 매수인이 떠안을 별도 권리가 보이지 않고, 임차인도 없습니다. 그래서 이 사건의 판단 포인트는 권리 인수가 아니라, 4회 유찰된 지식산업센터를 어느 가격에 취득해야 환금성이 맞는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270 지1지식산업센터 6층 649호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 6층 649호 |
| 소유자 | 김경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 42,498,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 134,221,622원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
임차인 없음. 매수인이 승계할 임대차 보증금은 없습니다. 말소기준은 2023년 9월 14일 하나은행 근저당권이고, 2025년 7월 8일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 구조는 단순하지만, 하나은행 채권최고액 156,000,000원 대비 현재 최저가가 낮아 배당표상 큰 미배당이 발생합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 24.01%까지 내려왔다
현재 최저매각가는 42,498,000원입니다. 감정가 177,000,000원 대비 24.01% 수준으로, 이미 4회 유찰된 상태입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로, 이 가격을 곧바로 “싸다”고 단정하기보다는 용도·임대수요·재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 42,498,000원 | 114,666,964원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 29,748,599원 | 127,186,876원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 20,824,019원 | 135,950,813원 |
③ 예상배당표 (매각가 42,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,164,964원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 41,333,036원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 하나은행 근저당에는 114,666,964원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 후순위 임차보증금 승계가 아니므로, 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근에 위치하며, 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고, 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 6층 649호이며, 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재경보 및 탐지설비·소화설비·주차장 시설이 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 지식산업센터 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며 사면으로 노폭 약 12m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 사용 목적이 이 용도와 맞는지 먼저 확인해야 합니다.
- 임대 가능성. 임대내역은 미상입니다. 현재 비어 있는지, 실제 사용 중인지, 주변 임대 수요가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 4회 유찰은 가격 하락 신호이면서 동시에 시장 수요가 약하다는 신호일 수 있습니다. 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터는 관리비 부담이 수익률에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 공용부분 체납과 승계 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 입찰 전 법원 기록 열람으로 변동사항을 점검하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 낮음, 환금성은 별도 검증”
이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준은 하나은행 근저당권이고, 임차인도 없어 매수인 인수액 0원 구조입니다. 그러나 감정가 177,000,000원이 현재 42,498,000원까지 내려온 데에는 이유가 있을 수 있습니다. 물건의 본질은 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장이고, 수익성과 환금성은 현장 수요에 좌우됩니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 낮음, 다만 환금성 검증 없이는 보류.