📉 6회 유찰 💰 감정가 12% ✅ 인수 0원 ⚠️ 미배당 570,130,926원
수원지방법원 2025타경745. 경기도 평택시 고덕동 2224-1 주건축물제1동 1층119호를 중심으로, 3층 제피-301호 주차장 관련 지분이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(1)은 현황 공실, 기호(2)는 현황 주차장입니다. 사건의 말소기준권리는 2023.05.12. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 713,000,000원이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 145,709,000원으로 감정가 1,238,500,000원에서 6회 유찰된 회차입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건은 일반적인 단일 상가 호실만 보는 구조가 아닙니다. 일괄매각이고, 목록2는 지분매각인 3층 주차장 부지입니다. 실거래 비교 수치도 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경745 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2224-1 주건축물제1동 1층119호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕여염7길 21(고덕동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호(1) 현황 공실 · 기호(2) 현황 주차장 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 목록2 지분매각 · 목록2는 3층 주차장 부지 |
| 소유자 | 김재현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,238,500,000원 / 145,709,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 636,161,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 전북은행 근저당
2022.11.23. 설정됐던 성남중부새마을금고 근저당권 2건은 2023.05.12. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 김재현에게 소유권이 이전됐고, 주식회사전북은행 근저당권 713,000,000원이 새로 설정돼 이 사건의 말소기준권리가 됩니다. 2025.07.10. 주식회사전북은행의 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 145,709,000원이고, 시나리오상 감정가의 12% 수준입니다. 7회 유찰 시 101,996,300원, 8회 유찰 시 71,397,410원으로 내려가는 구조가 제시돼 있습니다.
하지만 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률이 크다는 사실과 시장가 대비 저렴하다는 판단은 분리해야 합니다. 특히 이 사건은 1층119호와 주차장 관련 지분이 일괄매각되고, 목록2가 지분매각이라는 구조까지 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,839,926원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 713,000,000원 | 142,869,074원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전북은행 근저당 채권최고액 713,000,000원 중 142,869,074원이 배당되고, 570,130,926원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 12% | 145,709,000원 | 142,869,074원 | 570,130,926원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 101,996,300원 | 99,768,352원 | 613,231,648원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 71,397,410원 | 69,712,257원 | 643,287,743원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 636,161,796원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 142,869,074원으로 청구액 전액을 충족하지 못하며, 7회·8회 유찰 시에도 각각 99,768,352원, 69,712,257원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 남서측 인근. 단독주택·다가구주택·근린생활시설·공장(삼성전자평택캠퍼스) 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(1)은 현황 공실, 기호(2)는 현황 주차장입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물이며, 기호(1)은 제1층 제119호, 기호(2)는 제3층 제피-301호입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수 설비·화재탐지 설비·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 가장형 평지, 현황 주차타워부지이며 토지면적은 1,698.3㎡, 공시지가는 3,462,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측으로 각각 폭 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 기호(1) 1층119호와 목록2의 3층 주차장 관련 지분이 함께 매각되는 구조를 원본 명세서와 등기부에서 대조하세요.
- 지분매각 확인. 목록2는 지분매각입니다. 지분 범위와 실제 이용관계, 관리·처분상의 제약을 확인해야 합니다.
- 공실·임대 상태. 기호(1)은 감정평가상 공실이지만 임대내역은 미상입니다. 현장 점유와 실제 사용자를 재확인하세요.
- 가격 검증. 6회 유찰로 감정가 12%까지 내려왔지만 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 인근 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 570,130,926원 발생하지만 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 가격이 싸다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 감정가 1,238,500,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 145,709,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 비교 수치가 없어 이 가격을 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
게다가 일괄매각, 목록2 지분매각, 3층 주차장 부지, 임대내역 미상이라는 확인 요소가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원이지만, 가격과 이용관계는 별도로 검증해야 하는 사건입니다. 6회 유찰이라는 숫자 자체보다 실제 거래가치와 일괄매각 범위를 확인하는 것이 핵심입니다.
