수원지방법원 2025타경749. 경기도 평택시 포승읍 원정리 107-12의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층으로, 1층은 다가구주택 5개호 (원룸형 2개호·투룸형 3개호), 2층도 다가구주택 5개호 (원룸형 2개호·투룸형 3개호)로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 893.0㎡, 현재 소유자는 이용진입니다.
현재 최저매각가는 257,111,000원으로 감정가 749,593,600원에서 3회 유찰된 회차입니다. 다만 감정가 대비 낙폭만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 핵심은 매수인 인수 0원이라는 권리 구조와 함께, 다수 점유자·보증금 미상, 토지 경계 확인 사항을 실제 입찰 전에 얼마나 명확히 정리하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경749 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 원정리 107-12 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 1층 다가구주택 5개호(원룸형 2개호·투룸형 3개호), 2층 다가구주택 5개호(원룸형 2개호·투룸형 3개호) |
| 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 |
| 토지 | 893.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 284,900원/㎡ |
| 소유자 | 이용진 |
| 감정가 / 최저가 | 749,593,600원 / 257,111,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 165,405,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.04.21. 을구 15번 평택축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 208,000,000원입니다. 이후 2025.06.11. 평택시 압류, 2025.07.11. 평택축산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.22. 전창수 외 관련 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차·점유 조사 — 11명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성민 | 2021.09.01 | 미상 | — | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이성실 | 2021.07.12 | 미상 | 2025.10.10 | 2025.10.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 노태호 | 2025.01.21 | 미상 | — | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전병춘 | 2024.05.02 | 미상 | — | 2025.10.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 왕상우 | 2023.02.13 | 미상 | — | 2025.08.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LIHUI | 2023.03.27 | 미상 | — | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LI RENZHU | 2023.03.27 | 미상 | — | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| AKRAM WASIM | 2025.07.01 | 미상 | — | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| KHATUN MST SUMIARA | 2025.07.01 | 미상 | — | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| KHATUN SARA | 2025.07.01 | 미상 | — | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오시광 | 2021.05.11 | 0원 | 2021.05.11 | 2025.10.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일이 가장 빠른 오시광도 2021.05.11로 말소기준권리인 2016.04.21.보다 뒤입니다. 따라서 조사된 11명 모두 말소기준권리에 대항할 수 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 합산 대상은 없습니다.
② 가격·유찰 구조 — 현재 3회 유찰, 감정가 34%
현재 회차의 최저매각가는 257,111,000원입니다. 감정가 749,593,600원 대비 3회 유찰된 회차로, 제시된 시나리오상 감정가 34% 수준입니다. 추가 유찰 시 최저가가 더 내려가지만, 그와 동시에 근저당권자의 미배당도 발생하기 시작합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 257,111,000원 | 208,000,000원 | 0원 | 44,711,446원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 179,977,700원 | 176,658,012원 | 31,341,988원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 125,984,389원 | 123,420,608원 | 84,579,392원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 257,111,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,399,554원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 44,711,446원 |
현재 최저가 257,111,000원 가정에서는 집행비용 4,399,554원, 평택축산업협동조합 근저당권 208,000,000원을 배당한 뒤 소유자 교부액 44,711,446원이 남는 구조입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 주위환경. 원정5리 다목적회관 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택·농경지·창고·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층으로 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시이중창호 등이며 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 893.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 284,900원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 대로1류(폭 35m~40m)와 접하고, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함, 통제보호구역(해군기지) 접함, 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 정리되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 11명 점유 현황 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 실제 어느 호실을 누가 점유하는지와 현재 거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 다수 인원의 보증금이 미상입니다. 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 토지 지상의 조경수·상하수도 시설 등은 토지에 포함해 평가되어 있습니다.
- 텃밭 경계 확인. 토지 일부에 텃밭이 소재하며 토지 경계가 불명확해 해당 텃밭이 본건 토지에 속하는지는 측량 등을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 접도구역·가축사육제한구역·통제보호구역(해군기지)· 토지거래계약에관한허가구역 등의 적용 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰로 최저가가 감정가 34% 수준까지 내려왔지만, 감정가 대비 하락만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 물건 상태와 점유 정리 비용을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 골격은 명확합니다. 2016.04.21. 평택축산업협동조합 근저당권 208,000,000원이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차·점유 관련 11명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실무 난도는 권리표 한 장만으로 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고, 다수 점유자의 보증금이 미상이며, 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 토지 일부 텃밭의 경계도 측량 확인 사항입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 현장·점유 확인은 필수라는 두 문장을 함께 기억해야 합니다.
