🏷️ 70% 💸 인수 0원 👥 점유 11명 ⚠️ 미배당 1,827,380,356원
수원지방법원 2025타경749. 평택시 포승읍 원정리 107-12 소재의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층이고, 1층은 다가구주택 5개호(원룸형 2개호, 투룸형 3개호), 2층도 다가구주택 5개호(원룸형 2개호, 투룸형 3개호)로 이용 중입니다. 토지는 893.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다.
말소기준은 2016.04.21 을구 15번 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 확인된 점유자들의 전입일자는 모두 이 기준일 이후라 대항력은 없는 구조로 정리됩니다. 다만 보증금이 대부분 확인되지 않아, 낙찰자가 보증금을 인수하는 문제와 별개로 명도 협의·배당 변동·최우선변제 가능성은 반드시 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 원정리 107-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 다가구주택 5개호 · 2층 다가구주택 5개호 |
| 소유자 | 이용진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 749,593,600원 / 524,716,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 165,405,760원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.21 을구 15번 근저당권 · 평택축산업협동조합 · 채권최고액 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준은 2016.04.21 근저당
핵심은 전입일자와 말소기준일의 선후입니다. 말소기준권리는 2016.04.21이고, 확인된 점유자들의 전입일자는 2021.05.11 이후입니다. 따라서 표면상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력은 없지만 보증금 확인이 관건
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 / 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성민 | 미상 | 2021.09.01 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이성실 | 미상 · 주거 | 2021.07.12 | 2025.10.10 / 2025.10.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 노태호 | 미상 | 2025.01.21 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전병춘 | 미상 | 2024.05.02 | 해당 없음 / 2025.10.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 왕상우 | 미상 | 2023.02.13 | 해당 없음 / 2025.08.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| LIHUI | 미상 | 2023.03.27 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| LI RENZHU | 미상 | 2023.03.27 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| AKRAM WASIM | 미상 | 2025.07.01 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| KHATUN MST SUMIARA | 미상 | 2025.07.01 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| KHATUN SARA | 미상 | 2025.07.01 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 오시광 | 주거 | 2021.05.11 | 2021.05.11 / 2025.10.02 | 0원 | 대항력 없음 우선변제 해당 없음 승계 아님 |
전입신고는 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력 인수형으로 보지는 않지만, 보증금이 미상인 점유자가 많아 배당요구·최우선변제·명도 협의는 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 524,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,647,160원 | 약 매각가의 1.5% 추정 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 안중농업협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 208,000,000원 | 208,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 4,988,244원 | 4,988,244원 | 청구금액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 23,400,000원 | 23,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 5,060,952원 | 5,060,952원 | 청구금액 기준 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 130,000,000원 | 125,619,644원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 안중농업협동조합 | 560,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 안중농업협동조합 | 195,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 · 평택중앙새마을금고 | 560,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 15번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 208,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 16번 근저당권 · 갈근수 | 300,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 2,344,449,196원 중 채권자 예상배당은 517,068,840원, 미배당은 1,827,380,356원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 524,716,000원 | 517,068,840원 | 1,827,380,356원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 367,301,200원 | 361,358,983원 | 1,983,090,213원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 257,110,839원 | 252,711,287원 | 2,091,737,909원 | 0원 |
각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 다가구 물건의 실제 승부처는 낙찰가만이 아닙니다. 점유자 11명, 보증금 미상, 배당 부족, 제시외 건물 포함, 토지 일부 텃밭 경계 확인이 함께 따라옵니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원정5리 다목적회관 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입은 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물이며, 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 샷시이중창호 등입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 893.0㎡, 지목 대, 공시지가 284,900원/㎡, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 접도구역에 해당합니다. 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 통제보호구역(해군기지) 접함, 토지거래계약에관한허가구역 포함도 확인됩니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자별 원본 확인. 11명의 점유자 중 보증금이 대부분 미상입니다. 전입·확정일자·배당요구만 보지 말고 실제 임대차계약과 점유 호실을 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대항력 인수는 없더라도 다가구 10개호 구조에서 점유자 다수 명도는 시간과 비용을 만들 수 있습니다.
- 최우선변제 가능성. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다. 보증금 확인 결과에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 제시외 건물·일괄매각. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 감정 포함 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 텃밭 경계. 토지 일부에 텃밭이 소재하며 경계가 불명확하므로, 본건 토지에 속하는지 여부는 측량 등을 통해 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 회차에서도 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 배당구조가 무거운 사건이므로 매각 진행 및 배당순위 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “70%”보다 “다가구 점유와 배당 부족”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 749,593,600원에서 최저가 524,716,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 좋은 경매는 할인율이 아니라 인수·점유·환금성·배당구조가 함께 맞아야 합니다. 이 물건은 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 점은 긍정적이지만, 점유자 11명과 보증금 미상, 미배당 1,827,380,356원, 제시외 건물 포함, 텃밭 경계 확인이 한꺼번에 걸려 있습니다. 결론은 간단합니다. 권리 인수는 낮지만 운영 난도는 높은 다가구입니다. 입찰가는 명도·확인 비용을 먼저 뺀 뒤 보수적으로 잡아야 합니다.