수원지방법원 2025타경794. 평택시 동삭동 평택센트럴자이2단지 204동 603호 아파트입니다. 등기상 소유자는 안호민이고, 2018.04.09 소유권이전등기가 접수됐으며 거래가액은 230,000,000원입니다. 이후 2023.07.20 미추홀신용협동조합이 채권최고액 326,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다. 2025.08.12 같은 미추홀신용협동조합의 임의경매개시결정이 접수됐으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 조정아는 603호를 주거용으로 점유하며 2018.03.07 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 정확한 우선변제 범위와 미배당 보증금, 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경794 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 845 평택센트럴자이2단지 204동 6층603호 |
| 물건종류 | 아파트 · 204동 6층 603호 |
| 비교 면적 | 59.5153㎡ · 실거래 면적 매칭 |
| 소유자 | 안호민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 228,900,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권액 | 275,396,874원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입이 핵심
2018.01.12 생보부동산신탁 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 이미 말소됐고, 2018.04.09 안호민 명의로 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권은 2023.07.05 채권최고액 161,760,000원으로 변경된 뒤 2023.07.24 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.20 설정된 미추홀신용협동조합 근저당권 326,400,000원입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정아 | 603호 · 주거 | 2018.03.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 인수액 미상 |
조정아는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 전입일만으로는 최종 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되어야 배당으로 소멸하는 금액과 매수인이 승계할 가능성이 있는 금액을 구분할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 미확정
평택센트럴자이2단지 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 304,416,666원입니다. 거래 범위는 290,000,000원~326,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 317,500,000원입니다. 현재 최저매각가 228,900,000원은 최근 12개월 평균의 75.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.52㎡ | 12 | 317,500,000원 |
| 2026.08 | 59.16㎡ | 14 | 293,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 15 | 314,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 9 | 326,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 20 | 304,500,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 3 | 302,500,000원 |
| 2026.06 | 59.16㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 10 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 9 | 292,500,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 22 | 318,000,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 평균 | 59.5153㎡ | 12건 | 304,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 228,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,004,600원 |
| 2. 근저당 · 미추홀신용협동조합 | 326,400,000원 | 224,895,400원 |
| 미배당 | 326,400,000원 | 101,504,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,004,600원과 미추홀신용협동조합 224,895,400원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 101,504,600원의 미배당이 발생합니다. 신청채권액은 275,396,874원이며 현재 회차 예상배당 224,895,400원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원 표시는 조정아의 미상 보증금과 배당요구 여부를 확정한 결과가 아니므로, 실제 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 228,900,000원 | 224,895,400원 | 101,504,600원 |
| 2회 유찰 · 49% | 160,230,000원 | 157,186,780원 | 169,213,220원 |
| 3회 유찰 · 34% | 112,161,000원 | 109,790,746원 | 216,609,254원 |
유찰이 진행되면 매각가는 160,230,000원, 112,161,000원으로 내려가지만, 조정아의 대항력과 인수보증금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커질 수 있어 낮은 최저가 자체가 실질적인 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 평택서재초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 평택센트럴자이2단지 851세대, 사용승인 관련 기준일은 2017.12.15입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,162,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인되며 평균 304,416,666원, 최고 326,000,000원, 최저 290,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조정아 보증금 확인. 전입일 2018.03.07만으로 실질취득비용은 계산되지 않습니다. 보증금 원금 확인이 최우선입니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 보증금이 배당으로 얼마나 회수되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 인수 가능한 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 더해 최근 12개월 평균 304,416,666원 및 최신 거래 317,500,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 배당표 주의. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수 0원과 실제 권리분석상의 인수 가능성은 동일한 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서와 현황조사에서 조정아의 보증금·확정일자·배당요구 및 현재 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 327,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 228,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 304,416,666원의 75.2%입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 2018.03.07 전입한 조정아입니다.
말소기준권리인 미추홀신용협동조합 근저당은 2023.07.20 설정됐으므로 전입이 훨씬 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상인 현재 상태에서는 매수인이 실제로 떠안을 금액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 표면 가격은 경쟁력이 있지만 권리 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건입니다. 선순위 점유자의 보증금과 배당관계를 확인한 뒤에야 228,900,000원이 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다.
