📉 감정가 24.01% 🧾 인수 0원 👥 전입자 5명 🔐 말소기준 2012.12.11
수원지방법원 2025타경851. 평택시 고덕면 두릉리의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 박혜윤이고, 말소기준은 2012.12.11. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 194,400,000원입니다. 이후 국민은행의 추가 근저당, 박혜상의 근저당, 제이씨현시스템주식회사의 가압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 비교적 명확하지만, 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 89,177,000원으로 감정가 대비 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 단정하면 안 됩니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 가격·환금성 점검이 필요하다는 신호로 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 두릉리 225-9, 220-9 주건축물제4동(비) · 경기도 평택시 고덕면 고덕북로 197-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 토지 | 2,220.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 |
| 소유자 | 박혜윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 371,414,100원 / 89,177,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 153,461,798원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2012.12.11. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2014.12.12. 국민은행 근저당권 4,080,000원, 2020.12.30. 박혜상 근저당권 120,000,000원, 2021.06.10. 제이씨현시스템주식회사 가압류 310,000,000원, 2025.09.17. 국민은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
② 전입자 5명 — 모두 말소기준 이후 전입
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장보민 | 2017.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상보 | 2018.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ANDRZEJEWSKI KANA | 2022.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ANDRZEJEWSKI OLIVE NATSUME | 2023.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오중진 | 2024.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
5명 모두 전입일이 말소기준일인 2012.12.11.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 전입 사실만으로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능 금액은 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰, 감정가 24.01%
감정가 371,414,100원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 89,177,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 5회 유찰 62,423,899원, 6회 유찰 43,696,729원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,177,000원 | 87,171,814원 | 541,308,186원 |
| 5회 유찰 시 | 62,423,899원 | 60,900,269원 | 567,579,731원 |
| 6회 유찰 시 | 43,696,729원 | 42,510,188원 | 585,969,812원 |
④ 예상배당표 (매각가 89,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,186원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 194,400,000원 | 87,171,814원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,080,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박혜상 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이씨현시스템주식회사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,177,000원 가정 시 집행비용 2,005,186원 이후 국민은행 선순위 근저당에 87,171,814원이 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 미배당은 541,308,186원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·규제 메모
- 토지. 면적 2,220.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 공시지가. 438,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·상대보호구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 보증금 확인. 5명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 임차인 최우선변제 가능 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 감정가 371,414,100원 대비 현재 최저가 89,177,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 매매가와 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재까지 4회 유찰된 만큼 물건 상태·수요·환금성·토지 및 건물 구성에 대한 현장 확인이 중요합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 각 규제의 적용 범위와 입찰 후 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 국민은행 근저당에는 관련 토지가 공동담보로 기재되어 있으므로 등기 원본과 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다
이 사건은 말소기준권리 이후의 담보권·가압류가 매각으로 소멸하고, 조사된 전입자 5명도 모두 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 권리만 보면 낙찰자에게 직접 승계되는 부담은 확인되지 않습니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 24.01%까지 낮아진 이유를 곧바로 ‘싸다’로 해석해서는 안 됩니다. 4회 유찰된 물건이고 비교할 실거래 자료가 없으며, 전입자들의 보증금과 우선변제 관련 정보도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 가격·환금성·현장 상태를 얼마나 보수적으로 검증하느냐에 있습니다.
