🔐 인수 0원 🏷️ 최저가 49% 💰 최근시세 55.5% 📉 추세 -13.8%
147,000,000원
수원지방법원 2025타경866. 평택시 현덕면 인광리 ‘이안 평택안중역아파트’ 103동 18층 1801호입니다. 등기상 소유자는 모영민이고, 현재 말소기준은 2025.09.10. 접수된 주식회사우리은행 근저당권 261,800,000원입니다. 그보다 앞서 주택도시보증공사가 설정한 가처분은 2025.04.28. 이미 말소됐고, 이후 우리은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 300,000,000원에서 2회 유찰돼 147,000,000원까지 내려왔습니다. 전체 실거래 평균 288,666,666원만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 하락장 보정이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 265,000,000원, 최신 거래는 280,000,000원, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -13.8%입니다. 그 기준으로 보더라도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 55.5%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경866 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 현덕면 인광리 573 이안 평택안중역아파트 103동 18층1801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 중 18층 |
| 시세 매칭 면적 | 74.9519㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 모영민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 259,084,907원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 | 이안평택안중역 · 610세대 · 2024.11.27 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2024.07.23. 주택도시보증공사 가처분이 있었지만 2025.04.28. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.09.10. 접수된 우리은행 근저당권이고, 이후 2025.09.26. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 하락장을 반영해도 현재 최저가는 낮다
동일면적 실거래는 9건이며 전체 평균은 288,666,666원입니다. 그러나 과거 330,000,000원, 340,000,000원 거래가 섞여 있어 가격 메리트 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 265,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -13.8% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.98㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 74.95㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2025.08 | 74.95㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 74.95㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.05 | 74.98㎡ | 3 | 278,000,000원 |
| 2025.04 | 74.95㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2025.04 | 74.98㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 74.98㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2025.01 | 74.95㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.95㎡ | 4건 | 265,000,000원 |
현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 265,000,000원의 55.5%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 건은 최근 시세 기준에서도 가격 격차가 분명합니다. 다만 -13.8% 하락 추세가 확인되는 만큼 과거 최고가 340,000,000원이나 전체 평균 288,666,666원을 기준으로 기대수익을 부풀리는 접근은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 261,800,000원 | 144,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 채권에 144,142,000원이 배당되고 117,658,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 117,658,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 161,140,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 191,466,540원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현덕초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·농경지·농가주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 아파트 중 18층 1801호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(인광2지구)이며 공시지가는 655,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 기간 중 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 시장. 610세대, 2024.11.27 준공 단지이며 동일면적 실거래 9건이 확인됩니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -13.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인으로 정리된 사람은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 288,666,666원보다 최근 12개월 평균 265,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -13.8%이므로 과거 330,000,000원·340,000,000원 거래를 그대로 회복 가격으로 가정하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행 미배당 117,658,000원은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래와 현장 점유를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락장까지 감안해도 낮다
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 주택도시보증공사 가처분은 이미 말소됐고, 우리은행 근저당이 말소기준이므로 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 감정가 300,000,000원에서 2회 유찰돼 147,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 265,000,000원의 55.5%로, 최근 시세 기준에서도 격차가 큽니다.
다만 -13.8% 하락 추세와 감정평가상 임대관계 미상은 반드시 함께 봐야 합니다. 결론적으로 이 건은 등기상 인수 위험은 낮고 가격 격차는 큰 편이지만, 실제 점유·명도 상태와 하락 중인 지역 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
