수원지방법원 2025타경874. 평택 고덕국제신도시대광로제비앙디아트 1427동 503호, 전용 84.9656㎡ 아파트입니다. 정경애가 2020.01.21 매매를 원인으로 2022.09.21 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 441,800,000원입니다. 같은 날 송탄농업협동조합이 채권최고액 612,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 문창신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 흐름은 권리관계보다 더 눈에 띕니다. 감정가 534,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 373,800,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 단지 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 522,083,333원이고 최신 거래는 2026.08의 528,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.6%로, 제공된 실거래 기준에서는 신건 때와 달리 가격 차이가 분명하게 벌어진 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경874 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2664-1 고덕국제신도시대광로제비앙디아트 1427동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9656㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·욕실2·드레스룸1·알파룸1·발코니2 · 지상20층 중 5층 |
| 소유자 | 정경애 (2020.01.21 매매 · 2022.09.21 소유권이전 · 거래가액 441,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 534,000,000원 / 373,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 530,249,543원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.09.21 설정된 송탄농업협동조합 근저당권 612,000,000원입니다. 이후 2024.11.27 문창신용협동조합의 가압류 1,512,259,806원과 2025.10.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.21 박지혜 명의의 소유권이전청구권가등기는 2025.01.20 이미 말소됐습니다.
신청채권자 송탄농업협동조합의 청구액은 530,249,543원으로 근저당 채권최고액 612,000,000원보다 작습니다. 현재 최저가 373,800,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 367,766,800원이 근저당권자에게 배당되는 구조여서 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래의 71.6%
고덕국제신도시대광로제비앙THEART, 전용 84.93~84.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 522,083,333원, 최저 거래는 502,000,000원, 최고 거래는 560,000,000원이며 최신 거래는 2026.08의 528,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 11 | 528,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 502,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 5 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 19 | 539,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 6 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 525,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 22 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 6 | 506,000,000원 |
| 평균 | 84.9656㎡ | 12건 | 522,083,333원 |
현재 최저매각가 373,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 522,083,333원의 71.6%입니다. 실거래 최저 502,000,000원과 최신 거래 528,000,000원보다도 낮은 가격대입니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니며 현재 산정 인수액이 0원이므로, 시세 비교 기준도 실질취득액인 현재 최저가 373,800,000원으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,033,200원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 612,000,000원 | 367,766,800원 |
| 2. 가압류 · 문창신용협동조합 | 1,512,259,806원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,033,200원을 제외한 367,766,800원이 송탄농업협동조합에 배당되고, 문창신용협동조합 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액은 2,124,259,806원, 미배당액은 1,756,493,006원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕함박초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 주상용 부동산이 혼재하는 택지개발지역입니다. 감정평가상 제반 주거여건은 보통 이상입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지·연식. 고덕국제신도시대광로제비앙THEART는 639세대, 준공일 2022-06-15이며 대상 면적은 84.9656㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상20층 중 5층으로 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임, 창호는 페어그라스 이중창 등입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지설비, 도시가스공급설비, 지역열병합발전소에 의한 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약15미터 아스팔트포장도로, 북측 폭 약10미터 보행자 전용도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에관한허가구역은 25.8.26.~26.8.25. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 토지. 공시지가 1,540,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로한면이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 373,800,000원은 최근 12개월 평균 522,083,333원의 71.6%입니다. 최신 거래 528,000,000원과 최근 12개월 거래 범위 502,000,000원~560,000,000원을 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 분리. 근저당권자는 현재 회차에서도 미배당이 발생하지만 그 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 현재 산정 인수액은 0원입니다.
- 가등기 확인. 박지혜 명의 소유권이전청구권가등기는 2025.01.20 말소됐으므로 현재 등기부 원본에서 말소 상태를 다시 대조하세요.
- 내부 현황. 현장조사 당시 폐문으로 내부구조 및 이용상황은 공부·탐문·외부관찰 등에 의거했습니다. 실제 상태와 차이가 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 입찰가”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2022.09.21 송탄농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 가등기도 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 1회 유찰 이후 의미 있는 구간에 들어왔습니다. 감정가 534,000,000원에서 373,800,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 522,083,333원의 71.6%입니다. 최신 거래 528,000,000원, 실거래 최저 502,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리와 가격 모두 검토 가치가 높은 편입니다.
다만 마지막 확인 포인트는 분명합니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문 때문에 임대관계가 미상이었습니다. 신고 임차인 내역이 없다는 사실만으로 점유와 명도까지 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 등기 권리는 합격, 가격도 유리, 점유 확인은 필수라는 세 문장으로 정리할 수 있습니다.
